Что такое точка безубыточности и как ее рассчитать. Об утверждении инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика Правильный выбор застройщика

Писательский норматив Почему-то считается, что писатель - если он «хороший», «настоящий» и т. д. - должен нравиться ну хотя бы половине спонтанно взятой аудитории. Как бы считается - как бы по умолчанию. Чтобы сами люди сказали, мол, нравится. Что значит «нравиться»,

Примітив як норматив

Примітив як норматив Примітивна, дика, невихована поведінка в цьому суспільстві є нормативною.Психічна регресія суспільства має своє пояснення: примітивізація соціальної поведінки зменшує ризики. Не потрібно відповідати на цивілізаційні виклики.Масові «напивання»

Застройщик ежеквартально должен отчитываться по деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Как подготовить такую отчетность? Чем при этом руководствоваться? Каким образом рассчитать обязательные нормативы?

Правовая база

Вопрос подготовки отчетности застройщиком регламентируется следующими документами:

– Правилами представления застройщиками ежеквартальной отчетности … утвержденными постановлением Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645(далее – Правила);

– Методическими указаниями по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков… утвержденными приказом ФСФР России от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н(далее – Методические указания).

Общие правила

Отчетность представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор долевого участия или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору. Подается отчетность в уполномоченный орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала (за исключением отчетности за IV квартал, которую нужно сдать не позднее 90 дней после окончания IV квартала). В ее состав включаются формы согласно приложениям № 1–4 к Правилам, справки, ежеквартальная (по итогам IV квартала – годовая) бухгалтерская отчетность. При наличии расторгнутых договоров за отчетный период представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора.

Если дом сдан…

Нередко у застройщика возникает такой вопрос. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, но еще не все дольщики зарегистрировали права собственности. Обязана ли организация в этом случае сдавать отчетность? Ведь по логике обязательства уже выполнены. Давайте разбираться.

В форме «Сведения о многоквартирном доме»(приложение № 2 к Правилам) отражается информация о разрешении на ввод объекта в эксплуатацию на основании полученного застройщиком документа. Также застройщик указывает дату передачи этого разрешения в орган госрегистрации прав на недвижимое имущество (для регистрации прав собственности дольщиков). Сведения об исполнении договоров долевого участия приводятся на основании данных бухучета и бухгалтерской отчетности застройщика. >|Такие правила содержатся в пунктах 3.9 и 3.10 Методических указаний.|<

Передача объекта застройщиком и принятие его участником осуществляются по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами. При уклонении (отказе) участника от принятия объекта в предусмотренный договором срок застройщик, если иное не установлено договором, по истечении двух месяцев вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 6 ст. 8 закона № 214-ФЗ).

Таким образом, при получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик в форме «Сведения о многоквартирном доме» указывает реквизиты этого разрешения и дату его передачи в регистрирующий орган. Обязательства застройщика считаются исполненными на момент передачи готового объекта (то есть на дату подписания обеими сторонами передаточного акта), что подлежит отражению по строке 11 «Информация об исполнении застройщиком договоров…».

Форма, предусмотренная приложением № 2 к Правилам, заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. После передачи объекта форма не заполняется. Но пока не будет подписан последний акт с участником, ее придется сдавать независимо от даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Расчет нормативов

Порядок расчета обязательных нормативов установлен:

– Положением о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233(далее – Положение);

– Инструкцией о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденной приказом ФСФР России от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н(далее – Инструкция).

В этих документах предусмотрены такие нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

– норматив обеспеченности обязательств(Н1) – не менее 1;

– норматив целевого использования средств(Н2) – не более 1;

– норматив безубыточности – не менее 1.

Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по формуле:

где Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа; Д – общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив целевого использования средств включает активы и пассивы, не связанные с долевым строительством. То есть, согласно формуле, в числитель включены все активы по балансу организации, за исключением (за минусом) активов, связанных с долевым строительством. В частности, при расчете вычитаются следующие строки:

– строка раздела I « в том числе незавершенное строительство » (стоимость именно незавершенного долевого строительства, причем, если у компании есть незавершенное строительство другого характера, рекомендуем в балансе «незавершенку» разделить – показывать отдельными строками, так как внесение в форму дополнительных строк правилами допускается);

– строка раздела II « НДС по приобретенным ценностям » (сумма отдельно выделенного НДС по стоимости долевого строительства, отраженного на счете 08 субсчет «Незавершенное строительство»);

– часть суммы строки раздела II « Дебиторская задолженность » (величина задолженности дольщиков (инвесторов) в связи с предоставленной им отсрочкой платежа). То есть большинство застройщиков отражают средства дольщиков следующим образом: при регистрации договора долевого участия по дебету счета 76(субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства») в корреспонденции с кредитом счета 86 «Целевое финансирование» на сумму по договору и по дебету счета 51(50) в корреспонденции с кредитом счета 76(субсчет «Расчеты с участниками долевого строительства») при внесении дольщиком денежных средств. Таким образом, дебетовое сальдо по указанному субсчету счета 76 исключается из числителя при расчете данного норматива.

Расчет знаменателя – это общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. То есть сумма разделов IV и V баланса за минусом кредитового сальдо по счету 86(субсчет «Средства участников долевого строительства»).

Следует отметить, что данный норматив (Н2) воспринимается неоднозначно. Одна из строительных компаний даже пыталась оспорить правомерность его применения, обратившись в Верховный суд РФ с заявлением о признании пункта 3 постановления Правительства РФ № 233 не действующим в части установления норматива целевого использования средств не более 1, а также пунктов 3, 4 Положения (утвержденного этим же постановлением).

По мнению компании, данные нормы противоречат статье 3 закона № 214-ФЗ, поскольку в законе не указано, что денежные средства участников долевого строительства может привлекать только тот застройщик, у которого обязательства и долги превышают его активы. И что установление значения норматива не более 1 неправомерно ограничивает свободу экономической деятельности крупных организаций по строительству домов с привлечением средств граждан.

Однако суд организацию не поддержал, указав, что постановление принято Правительством РФ в пределах его компетенции, а контролирующие органы вправе осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Оспариваемые положения признаны не противоречащими Федеральному закону от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Так как норматив целевого использования средств является единым для всех застройщиков и нет оснований считать, что его установление привело или может привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции при сооружении многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Определением Верховного суда РФ от 10 марта 2009 г. № КАС09-33 кассационная жалоба компании оставлена без удовлетворения.

Норматив безубыточности определяется как количество лет из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.

Пример.
Рассчитаем обязательные нормативы по балансу фирмы-застройщика ООО «Гранд» (см. ).

Значение показателя Н1 будет равно: 865 042: 469 614 = 1,84.
В числителе – активы застройщика (сумма баланса на конец периода по активам).

В знаменателе – сумма обязательств застройщика перед дольщиками исходя из цены по условиям договора: строка «Целевое финансирование (средства дольщиков)» или кредитовое сальдо по счету 86 при условии, что по кредиту счета 86 отражаются суммы по договору, а не полученные фактически.

Значение норматива – более 1, что соответствует установленным требованиям. Значение показателя Н2 рассчитаем так: (865 042 – 536 767 – 102 937) : (119 775 + 279 088 – 1742) = 225 338: 397 121 = 0,57.
В числителе – стоимость активов застройщика за минусом стоимости «незавершенки» и дебиторской задолженности дольщиков.

В знаменателе – общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика за минусом обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Норматив – менее 1, что также соответствует установленным требованиям.

Предположим, что два последних года у ООО «Гранд» был убыток по деятельности. Тогда норматив безубыточности составит 0,33 (1/3). Значение – менее 1, что не соответствует установленным требованиям.

Следовательно, финансовое положение компании является не совсем устойчивым.

ИНСТРУКЦИЯ О ПОРЯДКЕ РАСЧЕТА НОРМАТИВОВ ОЦЕНКИ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА

I. Общие положения

1.1. Настоящая Инструкция определяет порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Как посчитать надежность застройщика

1.2. Информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.

Аналитический учет активов и обязательств должен обеспечить получение необходимой информации у застройщика по каждому участнику долевого строительства и договорам долевого строительства, связанным с привлечением денежных средств (включая жилищные сертификаты) участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по активам застройщика, считающимся находящимися в залоге, по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства и обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период, об оплате жилых помещений после завершения и признании выручки от продажи.

1.3. Расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала.

Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года.

II. Порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика

2.1. Норматив обеспеченности обязательств рассчитывается по следующей формуле:

А — стоимость активов застройщика;

О — сумма обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. При этом обязательства застройщика перед участником долевого строительства определяются исходя из цены договора участия в долевом строительстве.

2.2. Норматив целевого использования средств рассчитывается по следующей формуле:

А_н — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства;

Д — общая сумма обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

2.3. Норматив безубыточности определяется как количество лет, из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль.

Предусмотрено, что оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по трем нормативам: нормативу обеспеченности обязательств, нормативу целевого использования средств и нормативу безубыточности. Установлен общий порядок расчета этих нормативов.

Предусмотрено также, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, должен составлять 7 процентов средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве.

Расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится самим застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов РФ. Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативу безубыточности осуществляется ежегодно, по другим нормативам — ежеквартально. Расчет размера собственных денежных средств застройщика осуществляется также ежеквартально.

Застройщик несет ответственность за несоблюдение требований, предъявляемых к размеру собственных денежных средств, а также установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности. В частности, деятельность застройщика по привлечению денежных средств участников долевого строительства может быть приостановлена, если размер собственных средств застройщика ниже установленных минимальных значений.

Установлено, что указанные нормативы и минимальный размер собственных денежных средств вступают в силу с 1 января 2007 года.

Постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233 "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика"

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Актуальный текст документа

Клерк.Ру > Бухгалтерия > Отрасли и спецрежимы > Бухгалтерский учет в строительстве > Ежеквартальная отчетность застройщика

Просмотр полной версии: Ежеквартальная отчетность застройщика

30.01.2007, 10:56

Ознакомилаь с инструкцией (от 30.11.2006 № 06-137/пз-н) по расчету нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (при долевом строительстве жилых домов). Не смогла разобраться с расчетом коэффицента Н2 — норматив целевого использования средств.
Помогите, плиз! Что должно быть в числителе и знаменателе дроби, если "перевести Инструкцию на русский язык"?

31.01.2007, 10:32

Еще раз обращаюсь за помощью. Привожу выдержку из инструкции.
Для определения этого коэффициента предложена такая формула (п.

2.1 Инструкции):

Н2 = Ан / Д,

где:
Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством.

Д – общая сумма обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
При этом в Инструкции сказано, что Ан представляет собой сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения ЗА ВЫЧЕТОМ СТОИМОСТИ АКТИВОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
Итак, тот-же самый вопрос: что должно быть в числителе и знаменателе дроби? Пожалуйста, скажите кто что думает!!!

02.02.2007, 17:14

По-моему, так. В числителе дроби Итого активов по балансу за вычетом незавершенного строительства, оборудования к установке временных титульных сооружений и материалов по объекту (сч08/3,07;01,10 и 19 по стройке). В знаменателе: пассивы минус оплаты по договорам ДУ (сч 86).

05.02.2007, 09:45

Ольга, спасибо, что откликнулись. Но мне, казалось, в знаменателе не все пассивы за вычетом счета 86, а только (долгосрочные + краткосрочные обязательства) минус кредит счета 86. Ведь третий раздел "Капитал и резервы" баланса все-таки нельзя считать обязательствами. Как вы считаете по поводу знаменателя, верно я рассуждаю?
Теперь о числителе. Если в Инструкции написано: сумма внеоборотных активов дебиторки, краткосрочных финвложений за вычетом активов незавершенного строительства, то почему вы говорите, что 01 надо тоже вычитать?
Буду рада продолжению разговора

06.02.2007, 10:18

По поводу знаменателя согласна с Вами.
Сч 01, 10, 07 и 19 для расчета берете не полностью, а только в части ОС для стройки, материалов и оборудования Вашей поставки, НДС также вычитаете не весь. Кстати, после повторного прочтения появилось желание вычесть также сумму оплаченных авансов подрядчикам и т.п. по стройке, т.к. нужна "стоимость активов застройщика, не связанных со строительством".

Пункт 4 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» предусматривает, что Правительство РФ должно устанавливать нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Изменения в нормативы были внесены постановлением Правительства РФ, а вступают они в действие с 1 января 2007 года.

Виды нормативов

Оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика производится по трем нормативам: обеспеченности обязательств, целевого использования средств, безубыточности.

Как рассчитывают нормативы?

Норматив обеспеченности обязательств определяется делением суммы активов застройщика на сумму его обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Полученное значение должно составлять не менее 1. Норматив рассчитывают ежеквартально.

Пример 1

ООО «Строитель» имеет активы на сумму 5 000 000 руб. и размер обязательств по договорам участия в долевом строительстве на сумму 4 000 000 руб. Норматив обеспеченности обязательств равен:
5 000 000 руб. : 4 000 000 руб. = 1,25.

Это соответствует нормативу, установленному Правительством РФ.

Норматив целевого использования средств определяется делением суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве. Полученный показатель не должен превышать 1. Норматив рассчитывают ежеквартально.

Пример 2

ООО «Строитель» имеет активы, не связанные со строительством, на сумму 1 000 000 руб. и общую сумму обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве, – 2 000 000 руб. Норматив целевого использования средств равен:

1 000 000 руб. : 2 000 000 руб. = 0,5.

Это соответствует требованиям Правительства РФ.

Норматив безубыточности определяется как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых отсутствовали убытки. Он должен составлять не менее одного года из последних трех лет деятельности застройщика.

Этот норматив рассчитывается ежегодно.

Пример 3

За последние три года деятельности ООО «Строитель» по результатам финансового года в течение двух лет не имело убытков, что в полной мере соответствует требованиям Правительства РФ.

Несоблюдение требований нормативов

К застройщику, игнорирующему нормативы финансовой устойчивости деятельности, установленные Правительством РФ, применяются санкции, предусмотренные пунктом 7 статьи 23 Закона № 214-ФЗ. В этом случае контролирующий орган (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Минимальный размер средств

Правительство РФ готовило проект постановления «О требованиях к минимальному значению собственных средств застройщиков и порядке расчета этих средств». Минимальное значение собственных средств застройщика должно было составлять не менее 1 000 000 руб. Размер собственных денежных средств застройщика определяется как итог раздела бухгалтерского баланса «Капитал и резервы» на отчетную дату. Однако Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ в статью 23 Закона № 214-ФЗ были внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2007 года, согласно которым понятие «размер собственных денежных средств» застройщика исключили.

В новой редакции осталось понятие «нормативы оценки финансовой устойчивости» деятельности застройщика.