Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.
Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.
Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.
Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.
Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.
Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.
Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.
Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.
Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля - это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.
Для выделения своей доли из состава делимого созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.
Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.
Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится . Для этого приглашается кадастровый инженер или частное лицо, имеющее лицензию.
Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус - как отдельного земельного участка.
На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок в территориальном органе Росреестра. Однако еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.
Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и .
При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.
Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки ». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.
Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:
Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:
Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.
В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от . Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.
Земельный участок может являться собственностью одного и более лиц. В случае, если земельным наделом владеет сразу несколько собственников, возникает потребность выдела земельного участка из общей долевой собственности для последующего распоряжения имуществом.
В результате выдела происходит формирование нового участка, процедура оформления которого строго регламентирована действующим законодательством.
Так как для каждого из владельцев общая долевая собственность подразумевает лишь абстрактное владение какой-либо частью надела, его права распоряжения имуществом ограничены и в определении границ участка, и в возможности осуществления определенных действий в отношении земли.
Необходимость выделения земли из состава общедолевой собственности может иметь различные причины:
Выделение в натуре части долевой собственности происходит с соблюдением определенной последовательности и с учетом требований, предъявляемых законодательством РФ.
Процедура выдела проходит в несколько этапов:
Законодательная базаОсновным документом, регулирующим процесс отношений владельцев земли в общей долевой собственности, является федеральный закон «Об обороте земли», принятый в 2002 г. Его положения устанавливают порядок распоряжения и пользования для всех владельцев долей.
Согласно закону, все участники вправе выделить свою часть для осуществления хозяйственных мероприятий, включая создание фермерства или личного хозяйства, а также использовать имущество, исходя из своих желаний, при условии, что действия не будут ущемлять интересы остальных участников собственности.
Процедура выдела выглядит следующим образом:
При недостижении единого мнения относительно использования земли, находящейся в общей собственности нескольких лиц, появляется потребность в выделе долей.
Гражданским Кодексом закреплено право любого из владельцев земли, при появлении разногласий с остальными сособственниками, инициировать процесс выделения своей доли (ст. 252 ГК РФ).
Общие правилаВыделение нового участка происходит с учетом следующих требований:
Прежде, чем обратиться за выполнением межевания в соответствующую службу, необходимо проверить, учтены ли требования законодательства при согласовании границ и размеров выдела:
При соблюдении данных мер кадастровыми инженерами будет выполнена геодезическая съемка с выверением участка установленным стандартам.
При положительных результатах проверки из общего участка выделяют доли земельного участка, согласно желанию владельцев и устанавливают границы, которые разделят землю согласно долевому соотношению и послужат в дальнейшем основанием для оформления права собственности на выделенные новые наделы.
Межевые знаки, устанавливаемые геодезической службой в процессе раздела земли, представляют собой особые метки, выполненные согласно установленным стандартам.
Предварительно установленные колышки по завершении раздела заменяются капитальным форматированием пограничных точек надела. Межевые знаки, вплоть до нового процесса межевания, трогать и передвигать запрещено. Данные метки будут обозначены в кадастровых документах на участок.
Межевание является неотъемлемой частью процесса выдела земли из участка в общей долевой собственности. Результаты межевания и межевое дело послужат основанием для регистрации прав в территориальном отделении кадастра и картографии.
В ряде случаев возникают проблемы с согласованием выдела с остальными собственниками:
В этих случаях дальнейшее согласование проходит путем рассмотрения дела в арбитражном суде. Истец, намеренный выделить землю из общего права собственности, подает заявление с просьбой защиты своих прав. Допустимо требование денежной компенсации соответствующей цене за долю в общей собственности.
При нарушении интересов собственников в процессе выделения нового участка могут быть предложены варианты компенсации за причиненный ущерб. После получения компенсации за свою долю, истец больше не будет являться собственником доли, а его имущественное право будет прекращено.
При отказе от составления соглашения о выделе вопрос разрешается в арбитражном суде в следующем порядке:
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
— это приобретение его автономного существования, новое качество правового статуса. Этот прецедент осуществляется путём межевания участка, проведения и фиксации межевых границ по факту: в натуре и в проектной технической документации.
Для того чтобы произвести выдел участка, необходимо понимать природу двух типов собственности на совместное имущество, в том числе – и земельные наделы. Совместную собственность можно разделить:
В первом случае каждый собственник имеет право пользования всем земельным участком наряду с другими на основе общей (обычно устной) договорённости. Собственники могут провести условные межи, которые не будут иметь юридической силы, а могут обрабатывать участок сообща, пользуясь результатами трудов совместно.
В принципе в данном случае возможны любые варианты согласованного взаимодействия.
При разделении коллективной собственности на доли по числу участников, мера права определена для каждого конкретно . В правоустанавливающих документах на участок указаны наименования долей. Такой участок можно разделить простым межеванием с выделением долей для каждого из участников права собственности, либо – для одного из них. Как ищутся координаты характерных точек границ земельного участка — найдёте .
Долевая собственность может быть определена в равных пропорциях в отношении всех собственников, а может распределяться неравномерно. В соответствии с размером доли в праве собственности можно выделить часть участка в счет доли.
Если все собственники долевого владения желают выделить свои части – им нужно обратиться в геодезическую компанию сообща. Кадастровый инженер проверит правоустанавливающие документы на участок и рассмотрит по карте возможность размежевания участков.
Если ваш участок не отличается большими размерами , то вначале обратитесь в местную администрацию чтобы узнать положенный минимум, допустимый для участка. Выделенная в качестве самостоятельного участка доля не должна быть меньше установленных нормативов. Если вы проигнорируете этот момент, и часть участка не уложится в нормативы – вам откажут в последующей регистрации.
Естественно межевание не даст желаемого результата. Имейте в виду, что в компетенцию кадастровых сотрудников геодезистов не входит консультирование по таким деталям. Они проведут межевание по вашему заявлению, а не в соответствии с установлениями муниципалитета.
Если вы имеете право на большую часть участка , а ваш совладелец – на меньшую и инициатором оказываетесь вы, алгоритм действий не должен отличаться.
Если одна из долей не будет соответствовать положенному минимуму, оба участка не будут поставлены на кадастровый учёт.
Этот момент нужно предусмотреть до обращения к геодезистам.
Кроме того если выдел участка планирует лишь один из собственников, ему необходимо представить разрешение от остальных собственников.
Стоимость работ достаточно высокая. Однако она зависит от нескольких факторов:
Обычно земли с/х назначения по стоимости работ оцениваются ниже, чем например для ИЖС. Но и здесь разница огромная. Только в Подмосковье эти работы отличаются по стоимости в 10 раз между ближним и дальним Подмосковьем.
Кроме оплаты геодезической съёмки и картографических работ, в некоторых отдалённых местностях предусмотрена оплата транспортных расходов геодезистов, либо их вывоз к месту работы.
После того как предварительный проект межевания будет готов , они должны выехать на местность и сделать размежевание участка в соответствии со сформированным вами заказом. Если процесс проходит между двумя или более собственниками – то вначале необходимо рассмотреть несколько нюансов:
Без соблюдения этих требований межевание проводиться не будет.
В результате проведения межевых работ кадастровые инженеры проведут геодезическую съёмку участка, выверят его соответствие установленному стандарту, а затем начнут разделение участка на желаемые доли. Ими будут установлены законные границы, разделяющие возникшие самостоятельные участки.
Эти границы будут констатировать право собственности на каждую выделенную часть, и осуществлять право пользования землёй в обозначенных границами, пределах.
В процессе раздела геодезистами устанавливаются межевые знаки, которые заключаются в определённых стандартом метках. Изначально они устанавливаются временными колышками
, а после завершения разметки они определяются постоянным местоположением и капитальным форматированием основных точек границ.
Установленные межевые знаки в последующем произвольно изменять не разрешено, вплоть до нового межевания. Они будут нанесены на карту участка и обозначены в учётных записях кадастра.
Межевые границы участков имеют юридическую силу и подтверждаются актовыми записями о проведении межевых работ.
После того, как вам выделили часть вашей доли в праве на участок и провели надлежащие межевые границы – вам останется только зарегистрировать право на участок в местном отделении кадастра и картографии. Для этого нужно получить документы о проведённом межевании участка:
С обозначенными документами и паспортом вы можете подойти для регистрации права собственности.
Обратите внимание, что после произведённого выдела участка, у вас остаётся на руках только правоустанавливающий документ на старый участок. Для нового участка, правоустанавливающим основанием будет акт о межевании (установлении межевых знаков). Свидетельство о собственности, которое вы получите на новый участок, не будет отражать правоустанавливающего прецедента.
Поэтому в случае выдела участка из общей долевой собственности, полученное вами в геодезической компании межевое дело, будет выполнять несколько важнейших функций:
Сроки проведения межевых работ, гарантируемые геодезическими компаниями, приблизительно ориентируются на 15 календарных дней, но зачастую выполняются быстрее.
Естественно, если вас поставят на очередь – это займёт дополнительное время. Акт согласования границ с соседями составить и подписать можно практически в один день. Хотите узнать обязательно ли межевание земельного участка? Узнайте .
В некоторых случаях решать вопрос о выделе участка приходится в судебном порядке. К их числу относятся:
Кроме перечисленных проблем, возникших в отношении признания права собственности граждан, в судебном порядке могут решаться самые различные проблемы. Основанием для обращения в суд является нарушение ваших законных конституционных прав, которые связаны с правом владения землёй как имущественной ценностью.
Решение суда имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. Что означает полноценную компенсацию в отсутствие других документов либо аннигиляцию любых препятствий, возникших в отношении ваших имущественных прав.
Обращение в районный суд происходит по месту нахождения земельного участка
. В этом случае вы будете выступать истцом, а ваш оппонент – ответчиком. Вам необходимо собрать документы, которые послужат доказательством правомочности вашего иска. Если с документами возникнут затруднения – воспользуйтесь свидетельскими показаниями.
При написании искового заявления тщательно продумайте причину иска, она должна быть обозначена очень чётко, лаконично и юридически корректно. Если речь идёт об упущенной выгоде, которую вы могли приобрести, но не приобрели из-за возникших препятствий, высчитайте конкретную сумму и укажите её в исковом заявлении с достоверным и подробным пояснением.
Имейте в виду, что при имущественных претензиях вам придётся оплачивать дополнительную пошлину, но не факт, что принятое решение суда признает предъявленный иск. Поэтому отнеситесь к этому вопросу со всей серьёзностью и надлежащим образом подготовьте доказательную базу. Документы, которые вы собрали в качестве доказательств , дайте перечнем в приложении к заявлению, а их копии передайте вместе с исковым заявлением.
Срок рассмотрения вашего заявления должен составлять не более 2 месяцев. Но если правовая база (документы) окажутся не убедительными, судебное заседание может откладываться, а судебное разбирательство перейдёт в статус судебной тяжбы.
Образец искового заявления можете скачать .
Единственным основанием для межевания является желание одного из дольщиков имеющих право собственности на земельный участок. При этом необходимо документально подтверждённое право на конкретную долю в общем праве коллективной собственности на земельный участок. Если собственность общая, без выделения долей, процедура несколько отличается.
Если ваш участок находится в общей собственности , не предусматривающей владения долей в праве, а опирающейся на совместное пользование участком со стороны нескольких собственников, необходимо выделить свою номенклатурную долю. Она может быть выделена добровольно.
В этом случае, всем участникам коллективной собственности на участок, необходимо написать заявление в местную администрацию с просьбой определения долей.
Далее представьте соглашение сторон, которое будет составлено совместно и где будет указано – какая конкретно доля права предусматривается для каждого из собственников. После этой процедуры муниципалитет должен выдать вам разрешение на выдел участков. С этим разрешением вы должны обратиться в геодезическую компанию для проведения межевания.
Если совладельцы не достигли консенсуса, то они могут решить вопрос о выделе своих долей через суд.
Наиболее часты случаи выдела для участников коллективной собственности дачных товариществ (кооперативов) . Каждый дачник имеет право провести межевание, посредством которого осуществит выдел своего участка из общей собственности. Вопрос о проведении межевых работ должен решаться общим собранием дачников.
А заявление о выделении своего участка необходимо подавать председателю кооператива не позднее, чем за месяц до проведения геодезических работ. Если эти сроки не будут соблюдены – в любой момент процедура межевания может быть признана через суд незаконной, а нетерпеливый член кооператива (товарищества) напрасно оплатит услуги геодезистов.
Те же условия надлежит соблюдать лицам, которые имеют определённую долю в праве в соответствии с другими правовыми прецедентами. Если один из совладельцев долевой собственности вознамерился выделить свою долю – он имеет на это право при условии:
Если у совладельцев возникнут необоснованные претензии – этот вопрос легко решить в судебном порядке. В данном случае суд будет на вашей стороне при соблюдении всех правовых процедур и при наличии доказательства вашего права на долю в коллективной собственности.
Выдел сельскохозяйственных земель представляет некоторые сложности, связанные со спецификой их категории и назначения. Все земли этой категории расположены массивом, на котором располагаются угодья для пастбищ, полей и лугов.
Приватизация небольшого участка земли внутри комплекса земельного массива может представлять некоторые неудобства для хозяйствующего субъекта. Поэтому на выдел небольших частей власти идут неохотно – они предпочитают договорные условия аренды. И это не удивительно – ведь договор аренды не налагает обязательств отчуждения участка в собственность , как это происходит при его выделе.
В большинстве случаев выдел участка производится не вдруг – это продуманное и взвешенное решение со стороны хозяйствующего субъекта. Обычно получить выдел участка значительно легче, если он был изначально в аренде.
Соответственно индивидуальные предприниматели, арендующие земли на определённом этапе могут осуществить выдел участка с последующим (или предварительным) его оформлением в собственность. В этом случае выдел будет производиться по тому же алгоритму, что и в дачных кооперативах (товариществах), но здесь потребуется разрешение от местной администрации.
Запрещено выделять земли сельскохозяйственного назначения:
Остальные земли могут выделяться по усмотрению местной администрации.
Процесс межевания в некоторых случаях имеет юридическую силу правоустанавливающих документов.
На его основе возникает автономное право владения участком, который находился в долевой собственности.
В некоторых случаях решить вопрос о межевании участка можно с разрешения совладельцев участка или с согласия муниципалитета, а иные ситуации предусматривают обращение в суд.
