«Якорь» в бизнес-центре: важны и статус, и размер. Управление составом арендаторов торгового центра

Commercial Real Estate, № 17 (192)

Елена Степанова, Партнер Capital Legal Services

Не секрет, что правильный подбор якорей - один из ключевых факторов успешности и привлекательности всего ТЦ. Не является это секретом и для самих якорных арендаторов. Они знают себе цену и, несмотря на активное сопротивление девелоперов, максимально используют свое привилегированное положение при согласовании условий аренды. Так что даже при большом желании сменить якоря на объекте совсем непросто.

Помимо низкой арендной платы, девелоперам часто приходится соглашаться и на другие условия: детализированные требования якорей к состоянию и техническим характеристикам арендуемых помещений, создание максимально комфортных условий при выполнении отделочных работ в помещениях,более сбалансированную ответственность сторон в случае нарушения договора аренды. Зачастую якорный арендатор также добивается запрета на открытие магазинов, составляющих конкуренцию якорю, как в торговом центре, в котором расположены арендуемые помещения, так и в близлежащих торговых центрах, принадлежащих девелоперу.

Особое внимание при обсуждении арендных условий якорные арендаторы уделяют основаниям для расторжения договора аренды. Подход сторон к согласованию этого вопроса во многом продиктован их обоюдной заинтересованностью друг в друге, в сохранении партнерских отношений в течение всего срока действия договора аренды. Досрочное расторжение договора крайне не выгодно ни якорю, который вложил значительные средства в отделку помещения, ни арендодателю, вынужденному искать нового оператора, не получая в течение довольно длительного периода поиска дохода от пустующего помещения.

Кроме того, расставание с якорным арендатором снижает общий приток посетителей в торговый центр, приводит к снижению выручки у других арендаторов и, как следствие, к сокращению арендных платежей, зависящих от величины товарооборота.

Такая взаимная заинтересованность в стабильности арендных отношений оборачивается тем, что на практике в договорах аренды, подписываемых с якорными арендаторами, количество оснований для досрочного расторжения контракта сведено к минимуму. Как правило, они ограничиваются лишь наиболее серьезными нарушениями договорных обязательств, такими как: невнесение арендной платы, уклонение от передачи или приемки помещений в аренду, нецелевое использование площадей, наличие в помещениях недостатков, препятствующих их использованию, причинение вреда.

Девелоперы и якоря обычно не удовлетворяются минимизацией оснований для одностороннего расторжения договоров аренды. В случае с якорными арендаторами на практике довольно часто включается оговорка, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке только, если основания для его расторжения не устраняются виновной стороной в течение определенного срока. В результате включения в договор аренды описанных выше условий вероятность одностороннего расторжения договора аренды планомерно стремится к нулю, что полностью отвечает интересам обеих сторон.

Закон в помощь

Тем не менее, никто не застрахован от ситуаций, при которых у арендодателя может возникнуть объективная потребность в досрочном расторжении договора аренды с якорным арендатором. Причины могут быть разнообразными.

Известны случаи, когда отдельные девелоперы, стремясь привлечь определенного якоря в торговый центр, соглашались на крайне низкую арендую плату. В результате инвестиции собственников в проект оказывались неокупаемыми или окупались в течение чрезмерно долгого срока. После того, как якорные арендаторы не соглашались добровольно пересмотреть арендную плату, у владельцев не оставалось другого разумного выхода, кроме как добиваться расторжения договоров аренды.

В некоторых случаях девелопер изначально допускал ошибку в выборе якоря, который не обеспечивал требуемый поток посетителей. Логичным выходом из указанной ситуации собственник видел в расторжении договора аренды с ним и поиске нового якоря. Так, известен пример, когда в одном из московских торговых центров на смену магазина «Рамстор» пришел гипермаркет «АШАН», в результате чего количество посетителей торгового центра заметно увеличилось.

Наконец, якорный арендатор может вести себя недобросовестно и нарушать условия договора. При определенной критической массе нарушений даже у самого терпеливого арендодателя может возникнуть стойкое желание расторгнуть с ним договор. При возникновении проблемных случаев арендодатель нередко с удивлением обнаруживает, что заключенный договор аренды не предусматривает оснований для разрыва контракта, которые подходили бы к его ситуации. В таких обстоятельствах у девелопера остается последняя надежда - попробовать найти основания для расторжения договора аренды непосредственно в действующем гражданском законодательстве.

Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, как по предусмотренным в нем основаниям, так и при существенном изменении обстоятельств или при существенном нарушении стороной условий договора.

При этом существенное изменение обстоятельств и существенное нарушение стороной условий договора дают девелоперу право расторгнуть договор аренды исключительно в судебном порядке, для чего необходимо доказать суду как сам факт наличия имеющихся нарушений, так и их существенный характер.

Под существенным изменением обстоятельств закон понимает возникновение ситуаций, которые не могли быть разумно спрогнозированы стороной, заинтересованной в расторжении договора, и которые являются настолько нежелательными для этой стороны, что она никогда бы не заключила договор или заключила бы его на существенно отличающихся условиях, если бы могла предсказать наступление подобных обстоятельств.

Однако девелоперу, вряд ли, стоит рассчитывать, что суд расценит, например, его просчеты в определении размера арендной платы в качестве существенного изменения обстоятельств.

Согласно сложившейся судебной практике девелопер, будучи лицом, которое осуществляет предпринимательскую деятельность, должен разумно предвидеть изменение любых финансовых показателей, влияющих на его заинтересованность в заключении и исполнении договора аренды. В настоящее время существует множество судебных прецедентов подобного рода в области аренды коммерческой недвижимости.

Под существенным нарушением договора закон понимает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В качестве таких нарушений в Гражданском кодексе РФ указаны следующие: использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенное ухудшение имущества арендатором, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, а также уклонение арендатора от проведения капитального ремонта, являющегося обязательным для него.

Тем не менее, даже наличие одного из вышеперечисленных нарушений не означает гарантированного расторжения договора аренды. Так, законом предусмотрено, что право на расторжение договора аренды может возникать у арендодателя только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае устранения нарушения, а арендатор и сам не заинтересован в расторжении, дальнейшее расторжение договора невозможно.

Непривлекательный якорь

Однако даже соблюдение указанной претензионной процедуры вовсе не означает, что договор будет непременно расторгнут. Дело в том, что суды учитывают многие нюансы, позволяющие им оценить существенность нарушения.

Известен случай, когда якорный арендатор, открывший магазин «ТЕХНОСИЛА», более сорока раз задерживал внесение арендной платы. Несмотря на это, суд отказался считать такое нарушение существенным, поскольку арендатор погасил возникшую задолженность до момента обращения арендодателя в суд. В расторжении договора аренды арендодателю было отказано.

В другом случае сторонами был заключен договор аренды помещений под магазин «Перекресток», в котором стороны определили, что арендуемые площади предназначены для размещения продуктового магазина. Ввиду того, что якорный арендатор начал продавать в арендуемых помещениях непродовольственные товары и игнорировал требования собственника о прекращении подобной деятельности, тот обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нецелевым использованием помещений. Тем не менее, суд посчитал, что продажа непродовольственных товаров в помещениях, предназначенных для размещения продуктового магазина, не противоречит назначению помещений, поскольку согласно деловой практике в продуктовых магазинах могут продаваться также и непродовольственные товары.

Еще сложнее складываются дела у девелопера при обращении в суд за расторжением договора, если якорный арендатор допускает нарушения, прямо не поименованные в законе в качестве существенных нарушений. В практике был случай, когда арендодатель и якорный арендатор магазин «ДИКСИ» установили в договоре аренды запрет на продажу детских игрушек. После того, как арендатор начал продавать детские игрушки в арендуемых помещениях и не реагировал на требования арендодателя устранить подобное нарушение, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Однако суд посчитал данное нарушение несущественным, ввиду того, что ни в законе, ни в договоре аренды оно не определено в качестве существенного, а также ввиду того, что арендодатель не предоставил убедительных доказательств обратного.

Еще меньшую вероятность успеха имеют исковые требования, основанные на нарушении обязательства, описание которого в договоре выполнено с помощью оценочных критериев.

Так, однажды арендодатель обратился в суд за расторжением договора аренды на основании нарушения якорным арендатором магазином «ДИКСИ» обязательства по поддержанию «привлекательного внешнего вида» арендуемых помещений. Суд, отказав в удовлетворении иска, отметил, что критерии привлекательности внешнего арендуемых помещений носят оценочный характер и что негативная оценка арендодателем или третьими лицами внешнего вида арендуемых помещений не свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.

Тяжелый случай

Сложившиеся в деловой практике подходы девелоперов и якорных арендаторов к согласованию условий договора аренды о его расторжении, а также практика применения судом норм о расторжении договора аренды делают расторжение договора аренды крайне затруднительным для девелопера.

Для того чтобы сделать более реальным одностороннее расторжение договора аренды девелопером, на стадии согласования арендных условий рекомендуется определить четкий перечень всех нарушений, являющихся существенными для арендодателя и добиваться указания всех этих нарушений в качестве оснований для расторжения договора аренды. Также не будет лишним указать, что перечисленные в договоре аренды существенные нарушения, допускаемые арендатором, дают девелоперу право прекратить договор аренды без обращения в суд путем отказа от исполнения договора. Кроме того, следует избегать каких-либо оценочных категорий при описании существенных нарушений, дающих право на расторжение договора.

Вне зависимости от условий, предусмотренных в договоре аренды, прекращение отношений с якорным арендатором в любом случае приводит к существенным финансовым потерям обеих сторон. Чтобы свести вероятность подобных потерь к минимуму, собственнику следует с максимальной осмотрительностью относиться как к выбору якорного арендатора для торгового центра, так и к разработке положений договора аренды с ним, поскольку именно детальнейшая проработка всех юридических и экономических аспектов является главной предпосылкой долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества арендодателя с якорным арендатором.

Современным торговым центрам нужно все больше «якорных» арендаторов – с различными брендами и функциями. На растущих рынках, где оперируют «якоря» новых товарных групп, услуги девелоперов ТЦ весьма востребованны. Лишь операторы продовольственной розницы, оперируя значительными финансовыми ресурсами, могут позволить себе не только игнорировать новые планы девелоперов, но и создавать собственные торговые центры.

Общая ситуация
Торговый центр без «якорных» арендаторов существовать не может. Более того, количество «якорей» растет, появляются их новые типы, и успешность ТЦ зависит от качества ключевых арендаторов и их оригинального сочетания. В свою очередь, и крупные торговые сети должны быть заинтересованы в качественных площадях и возможности сосредоточиться на профильном бизнесе, не вникая в тонкости девелопмента и управления недвижимостью. Однако все оказывается не так просто.

Предложение
Подсчет площадей, занимаемых «якорными» арендаторами, естественно, связан с оценкой площади торговых центров. Оценки общей арендуемой площади ТЦ варьируются в диапазоне от 480–500 тыс. кв. м (Astera) до 800 тыс. – 1 млн. кв. м.
Значительная часть общей «якорной» площади приходится на продуктовых ритейлеров – супермаркеты и гипермаркеты. Доля занимаемых ими помещений, по мнению большинства аналитиков, составляет около 40%. Специалисты Vesco Consulting считают, что:

на продуктовых ритейлеров приходится 35% площадей под якорными арендаторами;


18% занимают продавцы электронной и бытовой техники;


15% – операторы развлечений;


11% – мебельные магазины и продавцы товаров для дома;


8% отводят операторам фуд-кортов.

Что касается типовой доли площадей торгового центра для якорных арендаторов, то аналитики рынка говорят о 20–50% общей площади ТЦ. Специалисты Astera уверены, что более 40% сдаваемой площади торговых центров отводить якорным арендаторам не выгодно, так как это существенно снижает средневзвешенную ставку по торговому центру. Впрочем, здесь стоит более детально остановиться на разных типах торговых центров.
В небольших районных центрах с арендуемой площадью до 10 тыс. кв. м только на супермаркет и любой другой относительно крупный магазин может приходиться до половины GLA. Развлекательная составляющая в подобных центрах чаще отсутствует, но, по оценке аналитиков Vesco Consulting, в случае ее создания вместе с зоной общественного питания она может занимать до 15% арендуемой площади.
В окружных и региональных торговых центрах, как отмечают специалисты Leeds Property Group, общая площадь комплекса значительно возрастает за счет технических и подсобных помещений, моллов и парковки, в итоге арендуемая площадь центра может составлять менее половины от общей (35 тыс. кв. м из 92 тыс. в «РИО» и 40 тыс. кв. м из 104 тыс. – в «Атриуме»). В этом случае смысл имеет только подсчет долей «якорей» относительно GLA. Многие окружные торговые центры не имеют развлекательной составляющей и каких бы то ни было «излишеств», их единственный «якорь» – крупный магазин, причем не всегда продуктовый супермаркет. Доля такого «якоря» составляет не более 20%. Но в соответствии с новыми веяниями разнообразные зоны развлечений и специализированные супермаркеты (бытовая техника, детские товары) большой площади становятся обычным явлением на рынке, что значительно увеличивает долю «якорей».
Для региональных торговых центров эти «новые веяния» стали практически обязательными: здесь на якорных арендаторов приходится 40–50% GLA. Специфика суперрегиональных ТЦ дает возможность возводить по несколько гипермаркетов с площадью до 20–25 тыс. кв. м, а также создавать своего рода общественно-досуговые зоны, которые всегда притягивают посетителей. В подобных центрах арендуемой площадью до 200 тыс. кв. м якорные арендаторы могут занять половину.
Между разными типами якорных арендаторов в современном торгово-развлекательном центре (обычно окружном или региональном), по словам аналитиков Swiss Realty Group, площади чаще делятся следующим образом: продовольственный ритейлер – 25–30% GLA, супермаркет бытовой техники и электроники – 10–15% и многозальный кинотеатр – также 10–15% GLA.
Наконец, такие относительно новые для России форматы, как retail park и power centre, предполагают доли якорных арендаторов от 70 до 90%.

Спрос
Оценить спрос на площади для якорных арендаторов в числовых показателях затруднительно: без «якорей» торговые центры в строй не вводятся, свободных площадей в сегменте нет, и игроки стараются не доводить ситуацию до смены якорного арендатора. Отчасти от востребованности качественных торговых помещений крупными сетевыми операторами зависит количество новых торговых центров.
Если оценить динамику нового строительства за последние годы, то темпы роста снижаются: объем GLA достиг значительного уровня, и увеличивать его в 1,5–2 раза за год очень сложно.
С другой стороны, нет и роста физических объемов нового строительства: по итогам года, в лучшем случае может быть повторен лишь прошлогодний показатель – 480 тыс. кв. м.
На 2006 год прогнозы туманны:

по данным компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в строй будет введено не менее 300 тыс. кв. м общей площади, но вряд ли объем строительства превысит достигнутые показатели;


по данным Vesco Consulting, в настоящее время строится 23 торговых центра общей площадью около 680 тыс. кв. м, однако часть из них – это объекты практически завершенные, те, что выйдут на рынок в текущем или следующем месяце.

При ажиотажном спросе на торговые центры со стороны арендаторов галереи и увеличивающейся доступности инвестиционных ресурсов наблюдается нехватка площадок в черте города и недостаточная заинтересованность в новых проектах ключевых якорных арендаторов. Стоит отметить, что среди заявленных к реализации в среднесрочной перспективе проектов преобладают капиталоемкие торговые центры с мощным акцентом на развлекательной составляющей или специализированные объекты, а типичные окружные ТЦ с продуктовым супермаркетом в качестве ключевого «якоря» почти незаметны. Это косвенно свидетельствует об изменении структуры спроса.
В настоящее время наблюдается дисбаланс заинтересованности девелоперов и сетевых операторов. Для девелопера альтернатива одному сетевому оператору – другой сетевой оператор. Можно рискнуть и сдать площади начинающей компании, обновить имидж объекта – в противовес стандартным наборам известных брендов. Однако такая стратегия на рынке эксклюзивна.
Среди основной когорты якорных арендаторов – продовольственных ритейлеров спрос на помещения в торговых центрах не столь горяч. В списке крупнейших продуктовых сетей города не так много потенциальных якорных арендаторов, и все они имеют возможность выбирать направление развития своего бизнеса.

Основные игроки
Для продовольственных ритейлеров существует четыре основных направления развития бизнеса:

самостоятельные вложения в недвижимость;


вложения в недвижимость вкупе с использованием эффекта привлечения покупательских потоков (от сдачи части площадей супермаркета в аренду мелким ритейлерам до строительства собственных торговых центров);


предпочтение региональных рынков московскому;


освоение потребительских ниш, для которых формат современного торгового центра неуместен (дискаунтеры, магазины у дома).

Итак, «Пятерочка» и «Копейка» вкладываются в недвижимость сами. «Пятерочка» в Москве присутствует в двух небольших и не самых известных районных ТЦ – «Евромаге» и «Рогожской заставе», только объект нового формата – гипермаркет «Карусель» – разместился в «Л-153».
Сеть среднего ценового сегмента «Патэрсон» также присутствует в двух небольших ТЦ, два объекта за счет пристроенной галереи являются торговыми центрами под брендом сети. Остальные магазины сети в Москве – встроено-пристроенные и часто включают в себя мелких субарендаторов. «Компания частная и деньги считает аккуратно. Присутствовать где-то только ради самого присутствия нам неинтересно. При рассмотрении вариантов просчитываются прибыли, и если срок окупаемости вложений превышает два года, предложение не принимается», – пояснила пресс-секретарь «Патэрсона» Надежда Сенюк. Осознанной стратегией компании является и предпочтение региональных рынков московскому: в то время как последний очень емок и будет еще долго насыщаться, с развитием в регионах можно и опоздать. Оператор сети «Рамстор» – компания «Рамэнка», соучредителем которой является известный московский девелопер «Энка», – собственник нескольких торговых центров. «Рамсторы» появляются и в «чужих» торговых центрах – но лишь в регионах.
К самостоятельному девелопменту склонны и сети гипермаркетов: «Ашан», «Мосмарт» и «Реал» успешно возвели в Москве по несколько объектов и сдают в аренду помещения галереи.
Более или менее регулярно в торговых центрах города появляются ориентированные лишь на средний ценовой сегмент сети супермаркетов «Седьмой континент» и «Перекресток».
В сетевой продовольственной рознице, несмотря на бурный рост, существует еще множество слабоконкурентных ниш и незанятых мест. Распространена практика build to suite, а часть сетевых операторов являются крупнейшими девелоперами на рынке торговых центров. Показательно, что большинство иностранных ритейлеров не только самостоятельно вкладываются в торговую недвижимость, но и начинают в условиях практически нулевой конкуренции заниматься профессиональным девелопментом.
Весьма показателен пример международного ритейлера IKEA, который в России начал заниматься строительством торговых центров, а также планы «Ашана» по созданию комплексных торговых объектов в Москве.
Рыночные ниши других потенциальных якорных арендаторов более узки, а финансовые возможности ограниченны, что гарантирует большую лояльность к торговым центрам.

Сеть «Эльдорадо» работает в сегменте дискаунтера, что предполагает возможность ее появления в торговых центрах, но скорее региональных.


«Техносила» и «М.видео» в большей степени ориентированы на средний потребительский сегмент и в силу этого более охотно идут в торговые центры.

Пресс-секретарь «М.видео» Надежда Киселева сообщила, что компания в настоящее время развивает формат гипермаркета бытовой техники (площадь 1,5–4 тыс. кв. м), то есть ее интерес к присутствию в торговых центрах закономерен.
Влияет на политику компании и изменение потребительских предпочтений: покупки для целевой аудитории становятся формой семейного досуга и все чаще совершаются в торговых центрах.
Девелопмент также может быть доступен операторам рынка бытовой техники, однако скорее в виде партнерских схем и не с таким размахом, до строительства собственных торговых центров дело пока не доходит.
Операторы развлечений, напротив, весьма и весьма заинтересованы в присутствии в торговых центрах. Большие объемы финансовых ресурсов, требующихся для создания боулингов и кинотеатров, а также техническая сложность процесса делают малорентабельным вхождение в сопутствующий бизнес – в данном сегменте необходимо сосредоточиться на профильном бизнесе или как минимум разделить инвестиционную нагрузку и риски.
Детские развлекательные центры не предполагают больших затрат на недвижимость, но требуют соседства с другими развлечениями, потому операторы подобных объектов ориентированы преимущественно на ТРЦ.
В сегменте товаров для детей у операторов нет опыта работы с московским рынком торговой недвижимости – в этих условиях сотрудничество с девелоперами и управляющими торговыми центрами проще и более предсказуемо. Однако и в этом сегменте сеть «Детский мир» озвучила собственные девелоперские амбиции.
Наконец, сетевые операторы сегмента быстрого питания, составляющие вместе такой «якорь», как фуд-корт, идут в торговые центры охотно, так как не принуждены конкурировать с ритейлерами, которые в торговых коридорах способны платить более высокие арендные ставки.

Арендные ставки
Ставки арендной платы для якорных арендаторов сложились на рынке несколько лет назад и изменились незначительно. Их размер устраивает и управляющих, и владельцев торговых центров, и якорных арендаторов, готовых работать в современных торговых объектах.
С одной стороны, ставки учитывают особый статус «якоря» и его обычную прибыльность, площадь и размер генерируемого потока. С другой стороны, беря во внимание большие площади арендуемых помещений, сумма, выплачиваемая владельцу, не является условной или благотворительной.

минимальные ставки для гипермаркетов и продавцов детских товаров: $100–150 за 1 кв. м/год;


продуктовые супермаркеты платят от $150 за 1 кв. м/год, в зависимости от условий ставки могут увеличиваться до $250–300 за 1 кв. м/год;


примерно $150–200 за 1 кв. м/год платят операторы мультиплекса;


$200–250 за 1 кв. м/год способен платить боулинг-клуб или детский игровой центр; супермаркетам бытовой техники обычно выставляют арендные ставки $250–350 за 1 кв. м/год, хотя электронный гипермаркет может платить и менее $200 за 1 кв. м/год;


для крупных спортивных магазинов ставка составляет $300–450 за 1 кв. м/год;


операторы фуд-корта, занимая по отдельности небольшие площади, платят все $700–800 за 1 кв. м/год.

Как отмечают аналитики компании Becar. Commercial Property, довольно широкое распространение получила и практика гибких ставок: либо полный переход на проценты с оборота, либо сочетание минимальной ставки (до $60–70 за 1 кв. м/год) и некоторого процента с оборота арендатора.
Дополнительное влияние на арендные ставки оказывают местоположение торгового центра, бренд, качество концепции. В случае если объект окажется весьма успешным, ставки, естественно, могут быть пересмотрены в сторону повышения. Смягчить условия аренды могут особенности личных отношений представителей компаний или же партнерские альянсы компаний, однако, как отмечают аналитики Noble Gibbons, более жестко арендные ставки завязаны на запланированные сроки окупаемости.
По словам аналитиков Swiss Realty Group, для сетевых операторов, выступающих в качестве «якоря», устанавливаются более низкие ставки эксплуатационных расходов (на 40–50% ниже обычных), подчас отсутствует страховой депозит; в качестве бесплатных услуг якорным арендаторам могут предоставить часть фасада для размещения наружной рекламы, упоминание «якоря» в рекламе торгового центра, часть парковочных мест, право на дополнительные телефонные линии.

Тенденции
Тенденции субрынка касаются в основном рынка торговых центров – с новыми веяниями на нем, новыми возможностями в предложении качественных площадей и новыми потребностями якорных арендаторов. К основным тенденциям можно отнести:

Укрупнение формата профессиональных торговых центров. С одной стороны, ниша крупных объектов еще до конца не заполнена, финансовые возможности девелоперов растут и экономия на масштабе при создании качественных объектов часто не представляется оправданной; с другой стороны, размер объекта иногда помогает перенаправить покупательские потоки, создать своего рода магнит. Классический пример – торговые центры «Мега». Некоторые аналитики предполагают, что попытки повторить успех компании IKEA в создании суперрегиональных центров возможны. Впрочем, стоит учитывать и эффект соседства: перенаправить потоки покупателей может скопление не только крупных «якорей», но и торговых центров, подобно тому, как это получилось в Химках. Возможный претендент на такого рода магнит – дуплет торговых центров на Севастопольском – «РИО» и «Рамстор».


Распространение новых форматов торговых центров, в частности ритейл-парков, где основная часть арендаторов – якорные, профильных – специализирующихся на какой-либо отрасли ритейла, досуговых центров, где основная роль отводится развлекательным операторам, готовым идти в торговые центры более чем кто бы то ни был.


В целом усиление развлекательной составляющей – также одна из тенденций рынка: развлекательные операторы повышают конкурентоспособность торгового центра и сами нуждаются в новых качественных помещениях.


Доля рынка девелопмента торговых центров, занятая крупными ритейлерами, расширяется. К закрепившимся на рынке «Рамэнке» и IKEA подключились операторы гипермаркетов «Ашан», «Мосмарт» и Metro, возможны самостоятельные девелоперские проекты под сети «Карусель» («Пятерочка») и «О’Кей».


Появление в среднесрочной перспективе новых компаний, выступающих в качестве якорных арендаторов. Этого требует как поиск новых нетиповых решений торговых центров, так и недостаток операторов. Возможно как появление нескольких специализированных западных ритейлеров, так и расширение форматов существующими сетевиками. В продовольственной рознице в формат гипермаркета вышел «Перекресток», а также «Пятерочка». В развивающихся сегментах, таких как развлечения или детские товары, появление новых операторов закономерно.


Укрупнение форматов якорных арендаторов. Тенденция касается как продовольственных ритейлеров, где на смену супермаркетам приходят гипермаркеты, так и ниши торговли электронной и бытовой техникой, товарами для дома, спортивными товарами.

Среднесрочный прогноз
Со стороны операторов развлечений, общественного питания, детских и спортивных товаров ожидается активный спрос на площади торговых центров: сегменты, в которых действуют указанные операторы, растут, активно развиваются и усложняются. Спрос со стороны продавцов бытовой техники должен вырасти ввиду усиления конкуренции между ними и насыщения среднего потребительского сегмента. Ограниченный в настоящее время спрос со стороны продовольственных ритейлеров может вырасти только при коренном изменении ситуации на рынках девелопмента, торговой недвижимости и продовольственной розницы, при которой специализация компаний будет жесткой. Пока существующая структура спроса стимулирует предложение в сегменте крупных суперрегиональных торговых центров или торговых узлов, состоящих из нескольких ТЦ среднего размера, а также торговых комплексов в центральном деловом районе с упором на развлекательную составляющую. В нише районных и окружных ТЦ предложение будет минимальным ввиду конкуренции со стороны девелоперских проектов гипермаркетов и районных продовольственных сетей.

Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.

Кто является арендатором?

По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды , согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.

В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.

Обязанности арендатора

При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:

• Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
• Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
• Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.

Права арендатора

Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:

• Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
• Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.

Риски арендатора

Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:

• Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
• Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
• Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
• Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.

Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.

Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.

Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.

Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?

1. Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
2. Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
3. Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
4. Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
5. Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.

Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.

Арендаторы земельных участков

Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:

• Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
• Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
• Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
• Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
• Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.

В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.

Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.

Якорные арендаторы

Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.

Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:

1. Торговые центры микрорайона . Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
2. Торговые центры района . В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
3. Торговые центры округа . Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
4. ТЦ суперокружного типа . Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
5. Торговые центры региона . Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
6. Специальные ТЦ . Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.

Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.

Ротация арендаторов

К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.

Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.

Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.

Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.

Видео: Правила аренды и субаренды

Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:

Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.

Качественные изменения, которые произошли на рынке торговой недвижимости и розничной торговли в 2008-2009 годах, требуют адекватного и своевременного ответа. Сегодня многие торговые центры столкнулись с проблемами заполнения площадей, нехватки арендаторов, снижения посещаемости и вообще падения привлекательности центра. Для того, чтобы успешно справиться с этими проблемами, управляющий торгового центра должен оценить ситуацию и определить стратегию работы с арендаторами. В этой статье мы рассмотрим пошаговую методику оценки арендаторов и проиллюстрируем ее примерами действующих торговых центров.

Концепция и состав арендаторов - это ключевой фактор успеха торгового центра. Сегодня конкуренция между магазинами и торговыми центрами возросла, изменилось соотношение сил между игроками рынка, и некоторые сегменты розничной торговли наиболее сильно почувствовали влияние кризиса. Например, серьезное снижение продаж наблюдалось в сфере импортных автомобилей, модных товаров, предметов роскоши, мебели и предметов интерьера. В результате в торговых центрах стали появляться плохо посещаемые зоны. Перспективы ряда арендаторов непонятны: пока они работают и платят арендную плату (хотя постоянно жалуются «на жизнь» и настаивают на снижении ставки), но повышается вероятность съезда этих арендаторов и освобождения площадей. Есть торговые центры, которые снизили арендную ставку на 50% и даже больше, но некоторые магазины все-таки не могут эффективно работать. Отдельные якорные арендаторы перестали выполнять роль «магнита» (то есть арендатора, ради которого люди идут в торговый центр), но при этом они продолжают платить полагающуюся «магниту» низкую арендную ставку. Большая торговая площадь становится слишком «дешевой» для арендодателя, а концепция - более слабой. Даже если якорный арендатор работает плохо, многие управляющие боятся его отъезда, поскольку не имеют альтернативы: не знают, как заполнить площади и создать в центре новый, более сильный «магнит».

Как действовать в этих случаях управляющему? В первую очередь, необходимо оценить значение арендаторов для торгового центра и понять, каких операторов важно сохранить, а с какими торговый центр может безболезненно расстаться. И, конечно же, выделить круг потенциальных арендаторов, которых центр должен привлечь в перспективе, чтобы улучшить свои показатели.

Любой арендатор должен оцениваться с точки зрения его вклада в общую работу. Оценка производится по следующим показателям:

1. Увеличение времени пребывания. Общее время пребывания в торговом центре зависит от возможности удовлетворения нескольких потребностей посетителей за один раз: в центре можно отдохнуть, повеселиться с друзьями, совершить необходимые покупки и заодно воспользоваться услугами. Отдельные операторы сами по себе могут увеличивать время пребывания, например, крупные магазины, кинотеатр и другие развлечения, рестораны, косметические и оздоровительные услуги.
2. Расширение зоны охвата. Этой способностью обладают крупные магазины с широким и глубоким ассортиментом. Способны увеличить радиус привлечения также специализированные магазины, в ряде случаев магазины с марочным товаром, который нельзя купить в других местах. В такие магазины покупатели едут специально из других районов города. Вообще, за уникальным товаром покупатель способен поехать далеко, в другой район, город или даже в другую страну. В этом случае он подобен коллекционеру. Успешные торговые центры США придают особое значение уникальным арендаторам, ведется их направленный поиск, и им оказывается всяческая поддержка в виде низкой арендной платы и других условий. Наличие уникальных товаров в ассортименте магазина способно увеличить число посетителей даже при минимальной рекламе, информация распространяется сама. Например, за качественным охлажденным мясом по низким ценам покупатели способны ездить в удаленный супермаркет или на любимый рынок.
3. Работа с определенными группами покупателей. Оценивается, какие арендаторы наиболее благоприятны, чтобы привлечь выбранную целевую аудиторию, - у кого из них лучшее ассортиментное предложение, цены, уровень сервиса, и какие марки (товаров и торговых сетей) имеют больший вес в глазах покупателей определенного сегмента.
4. Создание удобства для посетителей центра. В первую очередь, удобство для посетителей создают сервисные операторы. В специализированных торговых центрах посетители ожидают найти полный набор услуг, сопутствующий данной специализации, а в универсальных - набор часто потребляемых услуг.
5. Возможность периодических и повторных посещений. С этой точки зрения преимущество имеют те арендаторы, товары и услуги которых потребляются часто и регулярно, меньше зависят от колебаний уровня покупательского спроса. Самой предсказуемой является посещаемость продовольственных магазинов: в среднем, семья (домохозяйство) совершает покупки продуктов питания раз в три дня. Другие арендаторы оцениваются с точки зрения наличия в ассортименте товаров частого и периодического спроса, «расходников». Так, достаточно регулярно посещаются хозяйственные магазины, парфюмерные и косметические, магазины, где продаются детские товары, книги и медиапродукция. Фудкорт, кафе и рестораны будут посещаться чаще, если у них есть специальное предложение по завтракам и бизнес-ланчам. А предсказать частоту посещений, например, магазина одежды, гораздо труднее, поскольку посещаемость зависит от дохода покупателей.
6. Возможность использования помещения в различное время суток. В основном, в вечернее и ночное время посещаются рестораны и развлечения. Магазины для профессионалов позволяют загрузить центр в рабочие часы, когда активность конечных потребителей ниже.
7. Распределение спроса во времени (по дням недели, времени суток, по сезонам). Например, для специализированного центра мебели и предметов интерьера характерна очень низкая посещаемость в течение недели и пики в выходные. А в специализированном центре, где представлены строительные и отделочные материалы, присутствуют пики покупателей-профессионалов и конечных потребителей, за счет чего достигается более равномерная посещаемость в течение недели.
Если мест на парковке недостаточно, то нежелательным будет арендатор, который привлекает небольшое количество посетителей, и эти посетители проводят у арендатора много времени. Например, парикмахерская, салон красоты, фитнес-клуб. Оборачиваемость парковки снижается, и часть посетителей, которые могут за это время посетить нескольких арендаторов и потратить в центре больше денег, отказываются от посещения из-за того, что не увидели свободного места на парковке.

Рассмотрим пример оценки арендаторов по этим показателям. Управляющий торговым центром производит выбор наиболее подходящего ресторана для торгово-офисного центра в центре города, в офисной зоне. Есть два претендента: первый - популярный сетевой пивной ресторан, ориентированный на потребителей с доходом выше среднего, а второй - ресторан менее известной марки, предлагающий качественную и недорогую европейскую кухню. Недостатки первого оператора: он будет привлекать свою целевую аудиторию, численно небольшую, и будет интересен в лучшем случае половине работников офисов (мужчинам). Ожидается, что посещения этого ресторана будут реже, и основная нагрузка будет приходиться на вечерние часы, с пиком в пятницу. Пики посещаемости в выходные находятся под вопросом и будут зависеть от способности ресторана привлекать клиентов из дальней торговой зоны. Преимущество пивного ресторана: определенная уникальность (ради этого ресторана в центр некоторые посетители могут приезжать специально). Второй ресторан рассчитан на более широкую аудиторию, сбалансированную по половому составу, и способен обеспечить регулярные посещения в течение всей рабочей недели. Если будут качественные обеды и бизнес-ланчи, то центр получит регулярный поток из работников офисной зоны, которые по пути в ресторан будут проходить магазины. По выходным ресторан может предлагать корпоративное обслуживание, а также обслуживание свадеб, юбилеев и праздников, и меню лучше подходит для привлечения широкого круга клиентов, чем предложение пивного ресторана. В данном случае более важным является возможность регулярных посещений, и лучшим оператором питания для данного центра является второй ресторан.

Если какой-либо оператор торгового центра испытывает трудности, управляющий должен выявить корни проблемы и попытаться решить вопрос совместно с арендатором. Можно выделить несколько основных причин плохой работы арендаторов в торговом центре:

• Несоответствие концепции комплекса. Это наиболее распространенная причина. Бывает, что арендатор не оценил ситуацию, а арендодатель польстился на возможный доход и не выдержал соответствие концепции. То, что арендатор готов платить сегодня, еще ничего не значит - если торговля пойдет плохо, то откуда же возьмутся средства? Поток-то есть, но он нецелевой и полностью проходит «мимо носа»: в центр приходят не те покупатели, на которых рассчитывает магазин. Необходимо проверять, окажется ли ассортимент арендаторов по карману представителям целевой аудитории. Например, бутик дорогой фарфоровой посуды может очень мало зарабатывать в окружном торговом центре, рассчитанном на средний сегмент, на демократичную покупательскую аудиторию, разнородную по возрастному составу. В самом плохом случае различные зоны торгового центра рассчитаны на абсолютно разные покупательские группы по доходу. Например, два нижних этажа занимает вещевая ярмарка, а наверху располагается дорогая мебель и предметы интерьера.
• Негативное влияние других арендаторов. Например, на Украине есть торговые центры, где на фудкорте разрешено курить, и продаются спиртные напитки по низким ценам, и в одном из центров в Одессе напротив фудкорта располагался универсальный детский магазин с товарами для самых маленьких. Очевидно, что в этом случае нахождение рядом с фудкортом - скорее минус, чем плюс, ведь молодым мамам с маленькими детьми приходится пробираться в магазин сквозь клубы табачного дыма и под гогот веселой молодежи.
• Неудачное расположение. Для каждого предприятия торговли, услуг и развлечений выделяются свои оптимальные условия по расположению. Они связаны с типом спроса на товар. Например, торговые точки с импульсным товаром способны выжить только на проходных местах.

В действующих торговых центрах очень важно проводить регулярные исследования посещаемости. В ходе исследования управляющий должен получить ответы на следующие вопросы:

Кроме исследования потоков внутри торгового центра, полезной будет информация об использовании парковки, а также проходящем пешеходном и автомобильном трафике. В первую очередь, исследуется связь между интенсивностью пешеходного потока мимо центра и числом посетителей центра: какую часть потока центру удается использовать, и есть ли резервы для привлечения большего количества посетителей. Интенсивность транзитного автомобильного потока играет огромную роль для торговых центров, но, как правило, прямую зависимость посещаемости центра от автомобильного потока удается выявить только в случаях, когда центр расположен на пути потока «работа-дом».

Для подсчета посетителей может проводиться полевое исследование, но обычно современные торговые объекты оснащаются автоматизированной системой подсчета посетителей, которая позволяет регулярно получать данные, анализировать посещаемость за длительный период времени, строить графики и формировать различные отчеты. Оптимально, когда управляющая компания и арендаторы регулярно обмениваются информацией. Торговый центр доводит до своих клиентов информацию об общей посещаемости, посещаемости зон, этажей и потоках к «магнитам». Сопоставляя данные о том, сколько человек входит и сколько выходит через контрольные точки, можно смоделировать движение посетителей. Это поможет понять, как нужно работать с покупательским потоком.

В результате исследования потоков в торговом центре могут выявиться проблемы. Перечислим наиболее распространенные из них:

1. Посетители неравномерно распределяются по зонам, в торговом центре образуются малопосещаемые участки. Обычно проблема связана с неэффективной планировкой, например, в многоэтажных торговых центрах - с недостаточным количеством и неправильным положением вертикальных коммуникаций, с тупиковыми зонами на плане. Отметим, что в условиях кризиса, когда возрастает «текучка» арендаторов, и есть риск съезда якорей, управляющим торговых центров необходимо оценить гибкость планировки, возможность преобразовать большой зал самообслуживания в «составной магнит» с несколькими арендаторами в едином торговом пространстве.

В основе функционирования любого торгового центра лежит синергетический эффект: два плюс два равняется пять или даже все десять. Преимущество открытия магазина в торговом центре, а не отдельно расположенного - это поток. Именно за поток, а не только за определенное количество квадратных метров платят высокую цену небольшие арендаторы. Но этот поток может быть вовсе не гарантирован им, если небольшие магазины неправильно расположены по отношению к «магнитам». Основные маршруты движения в торговом центре - от входов к ключевым арендаторам, и маленькие магазины не должны оказываться на окраине, в стороне от потоков. С учетом того, что на небольшие предприятия торговли и услуг может приходиться до 60% площади центра, они должны находиться в хороших условиях. Крупные якорные арендаторы не должны располагаться сразу у входа в торговый центр, и еще при оценке проекта необходимо проверить, чтобы маршрут «вход в центр - вход в торговый зал якорного арендатора» не оказался слишком коротким.

Пример 1. Торгово-развлекательный центр регионального значения с арендной площадью (GLA) 80 000 кв.м был построен на хорошем месте, в целом, удовлетворяющем требованиям расположения этого формата: между густонаселенными жилым районам крупного города, на одной из главных радиальных транспортных магистралей. Центр имеет 5 этажей, предназначенных для торговли, услуг и развлечений (1 подземный и 4 наземных), и традиционных для своего формата якорных арендаторов: супермаркет, магазин бытовой техники, супермаркет товаров для дома, кинотеатр и развлекательный комплекс, блок предприятий питания (рестораны, кафе и фудкорт). После открытия центра управляющие обнаружили, что на втором и третьем этажах находится маленькое количество посетителей. С наступлением кризиса 2008 года проблема стала серьезнее. Небольшие арендаторы, работавшие на этих этажах, начали жаловаться на плохую посещаемость и неудовлетворительные показатели, и даже снижение арендной ставки в 2009 году не помогло некоторым торговцам: в галереях стали появляться пустующие места. Что было причиной плохой работы двух уровней торгового центра? Во-первых, его планировочная схема. Участок, на котором был построен центр, представлял собой длинный узкий прямоугольник, что определило структуру планировки - пассаж. Но, к сожалению, участок был вытянут не вдоль магистрали, а стоял перпендикулярно ей, и пассаж оказался не транзитным: он не связывал пешеходные улицы или остановку транспорта с жилыми массивами. Во-вторых, основные «магниты» центры располагались на плане неудачно. Продовольственный супермаркет и супермаркет товаров для дома занимали подземный этаж, и посетители могли пройти к ним сразу с парковки, не заходя в другие магазины. Магазин бытовой техники занимал удаленную часть плана первого этажа, а мультиплекс, развлечения, рестораны и фудкорт группировались на четвертом этаже. Получилось, что второй и третий этажи остались вообще без «магнитов»: площади на этих этажах «нарезали» под небольшие модные магазины, а посещаемость магазинов одежды и обуви в период кризиса снизилась в гораздо большей степени, чем магазинов другой специализации. Что могут сделать владельцы и управляющие центра, чтобы исправить ситуацию? Произвести перепланировку, пересадить арендаторов и добавить в центр еще «магнитов». В удаленных участках плана этажей могут появиться тематические зоны, которые в центре пока отсутствуют (например, детские товары, спортивные товары) или набирающие привлекательность в период кризиса ярмарки и центры товаров отечественных производителей. Оптимальной планировочной схемой этого центра, конечно, была бы «гантель» - пассаж с двумя якорными арендаторами по обоим концам галереи, и такая планировка должна была быть на 1-м, 2-м и 3-м этажах.

2. Значительная часть посетителей приходит к отдельным арендаторам и не посещает другие предприятия торгового центра. Помимо планировочных особенностей корни проблемы следует искать в самой концепции: предприятия, расположенные под одной крышей, работают отдельно друг от друга. Магазины рассчитаны на разную целевую аудиторию (по возрасту, полу, доходу, или на конечных потребителей и корпоративных клиентов), поэтому от расположения в торговом центре они не сильно выигрывают по сравнению со стрит-ритейлом.

Пример 2. В специализированном мебельном центре с общей площадью 7 500 кв.м, расположенном на федеральной трассе при выезде из крупного города, на пути горожан к дачам и пригородам, открывается «МакАвто». Общее число посетителей центра увеличивается на 30%, но только с учетом всех клиентов «МакДональдс», в том числе тех, кто даже не выходит из автомобиля и получает заветный пакет с гамбургерами, картошкой фри и коктейлем в окошко раздачи. А посещаемость мебельных магазинов с открытием значимого предприятия фаст-фуда возрастает всего лишь на 5%. Не всем дачникам и жителям пригорода интересна мебель, для того, чтобы торговый центр мог эффективно использовать транзитный автомобильный поток, должен присутствовать выбор товаров для дома и сада: строительные или отделочные материалы, хозтовары и сезонные товары. Тогда автомобилисты будут чаще останавливаться и посещать торговый центр, а после покупок могут отправиться в популярный фаст-фуд.

3. Неудовлетворительная посещаемость якорных арендаторов. Все якорные арендаторы должны вносить весомый вклад в создание потока в торговый центр. Посещение большинства крупных магазинов, развлечений и ресторанов планируется заранее. Исключением является, пожалуй, только фудкорт: ради самого фудкорта в торговый центр обычно ходит только молодежь, а для большинства взрослых покупателей хороший фудкорт является дополнительным фактором удобства, когда выбирается торговый центр, в который лучше поехать за покупками. Но фудкорт очень влияет на распределение потоков внутри торгового центра - люди, которые приехали в центр, идут туда целенаправленно.

Посещаемость крупных продовольственных магазинов очень хорошо характеризует, во-первых, эффективность выбора формата для торгового центра, а во-вторых, состояние дел у арендатора. Например, если супермаркет с торговым залом в 1600 квадратных метров посещает 2000 человек в день - плоховато, 3500 - неплохо, а 8000 - очень хорошо, магазин является популярным, привлекает покупателей ассортиментом и ценами. Посещаемость хорошего гипермаркета (классического, с площадью торгового зала не менее 5000 кв.м и с 50% долей непродовольственных товаров в ассортименте) должна быть от 7000 в день, если меньше, это означает, что гипермаркет в чем-то не доработал, и ему не удалось завоевать лояльность покупателей. Выше мы отмечали одну из проблем некоторых гипермаркетов - это неудовлетворительный ассортимент непродовольственных товаров и неумение освоить большую площадь. Также причины непопулярности гипермаркетов могут быть связаны с низким качеством товара и торгового зала: гипермаркет предстает в виде безликого и несоразмерного человеку пространства, в котором неудобно выбирать товары и даже не очень приятно находиться. Посещаемость супермаркетов зависит от их позиционирования и ценовой политики. В одном торговом центре в спальном районе произошла смена якорного арендатора, и место демократичного местного оператора заняла региональная сеть с магазином, рассчитанным на «средний плюс». Среднее количество посетителей в день в новом супермаркете стало меньше на 3000 человек, чем у предыдущего оператора. В другом городе замена районного продовольственного рынка на супермаркет в составе торгового центра привела к потере 5000 посетителей в день. Куда ушел поток? В Китае приверженцы учения «Дао» говорят: «Деньги подобны воде, они текут и стремятся туда, где цены ниже». Так и в этом случае покупатели стали ходить в другие магазины с более низкими ценами на продукты питания и другие повседневные товары. Соответственно, необходимость посещения данного торгового центра возникает реже. Эти два случая были отмечены еще в 2006-2007 годах, в период процветания розничной торговли. А с начала кризиса 2008 года во многих городах (особенно на территориях, где значимую роль играли производства, наиболее пострадавшие от кризиса) стал происходить заметный отток покупателей из красивых и богатых разнообразием товара супермаркетов в дискаунтеры, гипермаркеты и на рынки - менее красивые, с неглубоким ассортиментом, но зато с низкими ценами.

При оценке работы арендаторов в торговом центре используются следующие показатели, связанные с потоком:

• абсолютные показатели посещаемости арендатора;
• соотношение доли посетителей арендатора в общем количестве посетителей центра с долей занимаемой арендатором площади;
• характерные особенности посещаемости арендатора.

При «грубой» оценке используется показатель среднего количества посетителей в день (торгового центра и каждого якорного арендатора). Для получения более точной картины необходимо выделять среднюю посещаемость по дням недели в течение каждого месяца, поскольку посещаемость может различаться не только в рабочие дни и в выходные, но и во время сезона и в предпраздничные дни. Например, каждый месяц необходимо считать среднее количество посетителей в день по понедельникам, вторникам, средам и т.д. Для определения наиболее сильных «магнитов» в центре доля в посещаемости сопоставляется с долей занимаемой площади, и учитывается расположение предприятия на плане торгового центра.

Пример 3. В трехэтажном торговом центре окружного значения с общей арендной площадью 45 000 квадратных метров было проведено исследование посещаемости якорных и мини-якорных арендаторов. Торговый центр расположен на участке с хорошей автомобильной доступностью, транзитных пешеходных потоков мимо центра нет, и посетители приезжают в центр специально. В ходе исследования были получены следующие результаты:

Посещаемость якорных арендаторов.

Доли посетителей различных операторов показывают, что люди посещают несколько предприятий торговли, питания и развлечений за один раз. Наибольшую долю посещений имеют: гипермаркет (25%), фудкорт (23%), супермаркет бытовой техники (17%), универмаг молодежной одежды (16%) и развлекательный комплекс (15%). При этом, бросается в глаза неудовлетворительная работа самого крупного магазина - гипермаркета. Он занимает 15,6% площади, а его посещают только 25% людей, и по количеству посещений он незначительно опережает других лидеров, имеющих гораздо меньшую площадь. Результаты исследования говорят о том, что по каким-то причинам гипермаркет не нравится жителям территории (высокие цены, низкое качество товара, перебои с поставками и пустые полки), и многие покупатели, которые приезжают в другие магазины центра, не заходят в конце покупок в продовольственный гипермаркет. Выделим тех операторов, чья доля в общей посещаемости существенно превышает долю в площади. Эти операторы и будут наиболее сильными «магнитами» центра, к ним многие посетители приезжают специально:

Среди мини-якорных арендаторов явно выделяется парфюмерно-косметический супермаркет, и видно, что этот магазин не только использует все возможные выгоды от расположения на первом этаже, но и является самостоятельным «магнитом». Книжный супермаркет и компьютерный магазин имеют очень хорошие показатели посещаемости и вносят полноценный вклад в создании потока в торговый центр вообще и на третий этаж, в частности. А вот спортивный магазин работает немного хуже. В центре есть два арендатора, доля посещаемости которых ниже доли в площади - это мебельный центр (0,77) и фитнес-клуб (0,3). Оба оператора занимают удаленные места на плане торгового центра, и предполагается, что посетители будут посещать их целенаправленно. Но о том, хорошо или плохо посещается оператор, можно судить, только учитывая его специфику. Для фитнес-клуба посещаемость является нормальной, а мебельный центр должен привлекать большее количество посетителей.

Даже взглянув на показатели долей посещаемости, можно увидеть возможную проблему в распределении значимых арендаторов. В центре очень сильный поток на 3-й этаж: всего к «магнитам» на 3-м этаже приходит 91% (!) посетителей, и люди могут подниматься от входов (от входных дверей и с многоуровневой парковки) сразу наверх на лифтах и эскалаторах. В то же время «магниты» на 1-м этаже используют всего 48% потока, а самым слабым является 2-й этаж - 30%. Такая нетипичная картина распределения посещаемости этажей получилась из-за неудачи на территории ключевого якорного арендатора - гипермаркета, а также из-за неэффективного распределения якорных арендаторов между двумя верхними этажами.

4. Слабая посещаемость потоковых магазинов при хорошей посещаемости якорных арендаторов. Причина - поток может быть не целевой, центр посещают представители другой целевой аудитории или покупатели с другой мотивацией. Распространенный пример - заполнение центра более дорогими марками модных товаров, чем оправдано на данной территории. Семейные пары охотно приезжают в гипермаркет и развлекательный центр, молодежь с большим удовольствием проводит время на фудкорте и в кинотеатре, но большинство товаров в галерее они просто рассматривают, как на выставке.

Исследование посещаемости торгового центра и работы отдельных операторов в нем - это только часть оценки ситуации. Если в центре чувствуются проблемы, то необходимо провести маркетинговые исследования и оценить конкурентную позицию центра, изучить мнения посетителей. После того, как проведен детальный анализ ситуации, управляющему торгового центра становится понятно, как действовать: как развивать концепцию торгового центра в целом и выбрать правильную позицию в отношениях с каждым арендатором.

Кира & Рубен Канаян,

Ведущие консультанты компании «Юнион-Стандарт Консалтинг», г. Москва,
авторы книги «Торговая недвижимость: вызовы времени и перспективы »,
книги « »
и книги « »

Якорные арендаторы осознают свою исключительность, поэтому требуют всевозможных поблажек и особых условий, а собственники бизнес-центров, понимая преимущества наличия крупной компании среди арендаторов, готовы идти на жертвы.

Якорные арендаторы обычно занимают от 10 до 50 процентов помещений бизнес-центра. Хотя для «якоря» основным скорее является бренд, известное имя, чем число занимаемых квадратных метров. Компании со статусом могут и не занимать много площадей, но зато они могут повысить привлекательность объекта за счет своего известного имени. Крупные и статусные якорные арендаторы в равной степени интересны собственникам бизнес-центров, как с точки зрения экономической эффективности, так и с точки зрения привлечения новых клиентов.

Подбирая базовых арендаторов, главное - это учитывать вид их деятельности и постараться не допустить пересечения интересов. Некоторые бизнес-центры почти полностью разделены между якорными арендаторами. Однако в неудачно расположенных и новых бизнес-центрах может не быть ни одного якорного арендатора.

Количество крупных арендаторов может зависеть от площади офисного центра. К примеру, в бизнес-центр, площадь которого составляет 20 000 квадратных метров, можно приглашать 1 - 2 «якоря». Если площадь бизнес-центра составляет 50 000 - 60 000 квадратных метров, то можно пригласить 2 - 3 ключевые компании, а если площадь составляет 100 000 квадратных метров, то число якорных арендаторов может составлять 5 - 7. Базовый арендатор может занимать площадь от 2 000 до 10 000 квадратных метров.

Если в торговом центре якорный арендатор - это «магнит», который притягивает покупательский поток, то в бизнес-центре он подчеркивает авторитет здания и является доказательством высокого уровня. Офисный центр без арендаторов на эмоциональном уровне отталкивает потенциальных клиентов, но если станет известно, что в нем арендовала площади крупная западная корпорация, то все будут смотреть на здание уже по-другому.

Наличие известного бренда в бизнес-центре является своеобразной бесплатной рекламой, показателем успешности объекта, что становится гарантией притока денежных средств. Благодаря привлечению первого арендатора в новый бизнес-центр создается положительная динамика и на рынок поступает сигнал, что данный объект заслуживает внимания. Также это создает психологический комфорт для других потенциальных арендаторов, доказывая надежность предприятия. Зачастую крупный арендатор притягивает в бизнес-центр своих менее крупных партнеров. Довольно часто это бывает в нефтяной, газовой отрасли и в сфере высоких технологий.

Якорные арендаторы занимают большие площади и подписывают договора на несколько лет. Многие «якоря» ассоциируют свой офис с бизнес-центром, который выбрали и не охотно меняют место. Для владельца здания - это гарантирует стабильный доход от аренды существенной части своего бизнес-центра. Например, собственник бизнес-центра может отдать якорному арендатору помещения, расположенные на первом - пятом этажах, а этажи выше будет отдавать арендаторам не на длительный срок. Зачастую это делается для того, чтобы если «якорь» захочет расширяться, у собственника была возможность отдать ему и остальные этажи, тем самым сохранив ценного клиента.

Если в бизнес-центре площади арендуют сразу несколько крупных компаний, то это придает ему солидность по сравнению с другими бизнес-центрами, в которых основной объем площадей отдан мелким арендаторам. Особенно якорные арендаторы необходимы бизнес-центрам со слишком высокими арендными ставками или с нестандартным расположением. Причем известные бренды, которые арендуют площади в здании, могут значительно повысить ликвидность объекта, к примеру, бизнес-центр может быть оценен на 10 процентов дороже и при этом продать его можно будет без особого труда.

Обычно якорным арендаторам предоставляют финансовые льготы, например снижают арендную ставку на 5 - 30 процентов. Некоторые компании арендуют площади в бизнес-центрах по выгодной цене только благодаря известности бренда. Также на размер скидки влияет и статусность самого офисного комплекса. К примеру, если бизнес-центр расположен внутри Садового кольца, то не стоит надеяться, что скидка будет более 5 процентов. Помимо этого крупным и известным компаниям будет предоставлен ряд других приятных бонусов, таких как особая отделка и оборудование помещений, преимущественное право на продление договора или на расширение площадей и т.д.

Не менее приятными дополнениями могут стать организация отдельного выхода или лифта, возможность разместить вывеску или логотип якорного арендатора на здании, создать условия корпоративного питания и т.п.

Конечно, якорные арендаторы имеют немало плюсов, но у них есть один существенный недостаток - большее число рычагов влияния на собственника бизнес-центра. Иногда владельцы офисных комплексов даже могут стать заложниками таких арендаторов. Ведь в том случае, если якорный арендатор уйдет, то в бизнес-центре останется довольно много свободных площадей, для которых снова надо будет искать арендаторов. Полностью пересдать в аренду такое помещение очень сложно, а на его раздел может уйти несколько месяцев. Крупные арендаторы. понимая это, довольно часто настаивают на новых поблажках или скидках.

Таким образом, получается, что с одной стороны крупный арендатор является гарантом долгосрочных отношения и стабильного денежного потока, а с другой - возможным источником проблем. Конечно, скандальных историй на рынке не так уж и много, так как большая их часть решается за закрытыми дверями. Причем, якорные компании - это зачастую компании с громкими именами, дорожащие своей репутацией. К тому же и собственник бизнес-центра дорожит имиджем, чтобы не потерять прибыли от аренды.