Операционная система: Windows ALL
Размер программы (дистрибутива): 42 MB
Тип лицензии: Shareware
Комплексный программный продукт, который автоматизирует создание базовых документов по эксплуатации недвижимости, а также обеспечивает эффективную работу с ними. Программа предназначена для руководителей эксплуатационных служб разнопрофильных объектов недвижимости, главных инженеров, менеджеров по эксплуатации.
Бесплатная версия обладает следующими возможностями:
Формирование технического паспорта объекта, сетевого графика, бюджета эксплуатации, плана мероприятий и т.п.
При добавление программы, в каталог нашего сайта, ссылка на Система эксплуатации недвижимости 2.0, проверялась антивирусом, но так как файл находится на сервере разработчика или издателя софта, он может быть изменён, мы рекомендуем перед загрузкой программного обеспечения к себе на компьютер, проверять файлы в режиме On-Line антивирусом - откроется в новом окне и будет проверена!
Вы можете оставить своё мнение о программе Система эксплуатации недвижимости 2.0
или комментарии, а также сообщить о битой ссылке на скачивание.
Если у Вас есть вопрос по работе с программой «Система эксплуатации недвижимости 2.0», Вы можете задать его здесь, так как многие авторы программ и издатели отслеживают сообщения на этом сайте!
Все рекламные сообщения не по теме, а также ссылками и телефонами будут удаляться!
ИС Эколайф готова выполнить работы по автоматизации и диспетчеризации инженерных систем для Вашего объекта. При этом мы как проектируем, так и внедряем интеллектуальные решения для объектов различного назначения: жилые и офисные здания, кафе и рестораны, магазины и супермаркеты, общественные и административные сооружения.
Кроме того, ИС Эколайф выполняет разовое и периодическое сервисное обслуживание систем автоматизации и диспетчеризации, а также их текущий ремонт и, при необходимости, диагностику и поиск неисправностей.
Вы можете позвонить нам, заказать звонок или оставить заявку.
Наш менеджер обязательно свяжется с Вами и ответит на все интересующие вопросы.
 |
 |
 |
 |
| Автоматика вентиляции |
Автоматика котла и котельной |
Автоматическая пожарная сигнализация |
Охранная сигнализация |
Выезд инженера для расчета стоимости работ производится бесплатно
Однажды построить и в буквальном смысле забыть о существовании инженерных систем позволяет автоматизация и диспетчеризация. Без автоматики любая из подсистем несла бы в себе скорее больше проблем, нежели комфорта, поскольку требовала бы постоянного и тщательного внимания к своей работе.
Достигнута ли нужная температура? Не замерзнет ли вода в калорифере? Не переполнен ли бак? Не сгорит ли воздухонагреватель? Есть ли проток воды? В норме ли давление? Есть ли напряжение? Какой датчик сработал? И это далеко не полный перечень вопросов, на который дает ответы система автоматизации и диспетчеризации.
Сложность и стоимость подобных систем зависит от уровня их интеллекта и числа выполняемых функций. Однако любая система автоматики должна выполнять базовые функции, коими в отношении, например, систем вентиляции и кондиционирования, являются следующие:
Контроль и управление работой агрегатов, входящих в состав оборудования систем вентиляции и кондиционирования,
- Управление клапанами и заслонками,
- Обеспечение безопасности: блокирование нагревателя при отсутствии движения воздуха, защита от замерзания водяного воздухонагревателя,
- Защита оборудования от перегрева, короткого замыкания, неправильного подключения,
- Индикация состояния работающего оборудования,
- Регулирование производительности,
- Централизованный контроль температурного режима во всех помещениях,
- Реализация временного алгоритма управления (суточного/сезонного/годового) без вмешательства обслуживающего персонала.
Кроме того, автоматизация является обязательной для систем отопления, весьма популярна в системах электроосвещения, а также может быть внедрена и в систему электроснабжения, безопасности и др.
Автоматизация и диспетчеризация - номера 1 и 2 в списке принципов проектирования и устройства современных инженерных систем. С одной стороны, технология стремимся к тому, чтобы сети работали с минимальным участием человека - как говорится, построил, запустил и забыл. С другой - заказчиком ставится задача обеспечить максимально надёжный контроль процессов, происходящих в сети на всём её протяжении.
В случае изменения параметров системы и различных внештатных ситуаций сигнал об этом должен немедленно поступить в управляющий центр, где автоматика или человек-оператор примет оперативное решение. Так, при падении давления в водопроводе автоматика должна немедленно отключить аварийный участок. При угрозе расплавления нагревательного элемента - отключить входящее напряжение или уменьшить силу тока.
Кроме того, из центра управления максимально быстро должны подаваться команды на смену параметров отдельных участков сетей или сети целиком в случае изменения внешних условий. Например, при понижении температуры воздуха в отапливаемом доме автоматически увеличивается мощность работы котла. Если во внешней электрической сети падает входящее напряжение, вступает в работу стабилизаторы, источники бесперебойного питания, а при необходимости - автономный генератор или иная резервная линия.
Автоматизированное управление инженерными системами здания осуществляется на базе промышленных контролеров. Главным достоинством контролеров является их функциональность и унифицированность, то есть одним и тем же контролером можно управлять любой инженерной системой.
В зависимости от подключения требуемых датчиков к какой-либо инженерной системе, инженер выбирает контролер, подходящий по числу цифровых и аналоговых входов и выходов.
После выполнения всех работ по выбору контролеров, датчиков, иных необходимых элементов, прокладке линий связи, программист приступает к визуализации и программированию процессов непосредственно на компьютере. Программирование и визуализация процессов осуществляются в так называемой SCADA системе, которая представлена различными компьютерными программами в зависимости от производителя аппаратуры и интерфейса передачи данных.
Компания Инженерные системы Эколайф имеет значительный опыт проектирования, устройства, пусконаладки и обслуживания инженерных систем любой сложности, протяжённости и локализации. Мы работаем с самыми разными средами:
Водой (автоматизация систем водоснабжения, теплоснабжения и отопления);
- воздухом и газовоздушными смесями (автоматизация систем вентиляции и кондиционирования);
- различными промышленными жидкостями и жидким топливом;
- нематериальными объектами - электричеством, светом, радиоволнами.
Наши инженеры и монтажники выполняют профессиональное устройство и наладку вспомогательных автоматизированных систем - пожаротушения, охранной и пожарной сигнализации, удалённого контроля доступа, внутреннего и фасадного освещения.
Во всех случаях акцент ставится на максимальную автономность работы систем. Для автоматического управления освещением используются таймеры, настроенные с учётом календарной продолжительности дня и ночи, фотоэлементы, фиксирующие естественную освещённость помещения или местности, датчики движения, настроенные на перемещения объектов заданной массы и габаритов.
Контроль периметра или внутреннего объёма осуществляется электромагнитными датчиками, которые фиксируют пересечение условной границы или движение внутри неё.
Сигнал о пожаре подают устройства, анализирующие состояние атмосферы и температуру окружающей среды. Анализатор дыма, уловив в окружающем пространстве частицы или молекулы продуктов горения, одновременно подаёт сигнал на центральный диспетчерский пункт и приводит в действие локальные средства борьбы с огнём. Так же реагирует автоматика и в случае резкого повышения температуры воздуха или окружающих предметов.
Как мы уже указали выше, автоматизация нужна не только для экстренного реагирования в случае возгорания, потопа или проникновения на объект злоумышленников, но и для разрешения вполне штатных ситуаций, связанных с изменением степени нагрузки на сеть. К примеру, в условиях промышленного производства, работающего в одну или в две смены автоматизация систем электроснабжения позволит без участия человека каждое утро увеличивать мощность электроснабжения объекта, а каждый вечер - уменьшать её. Наши специалисты быстро и профессионально установят необходимую аппаратуру, которая поможет оптимизировать энергопотребление и снизить текущие платежи ресурсоснабжающим организациям.
Чем крупнее объект, на котором монтируются автоматизированные инженерные системы, тем важнее роль их диспетчеризации - то есть удалённого контроля и управления инженерными системами и оповещения обо всех протекающих в системе процессах. В большом здании или сооружении, где трубы, воздуховоды, силовые кабели и СКС имеют протяжённость в десятки и сотни километров, а доступность многих узлов и участков по техническим и конструктивным причинам сильно затруднена, наличие работоспособной системы сквозного мониторинга выходит на первый план.
Диспетчеризация касается двух основных параметров - состояния сред, перемещаемых по инженерным системам и состояния самих инженерных систем.
Для измерения параметров содержимого сетей используются датчики температуры, давления, плотности, вязкости, направления и скорости движения, химические анализаторы. Датчики состояния системы реагируют на появление трещин, разрывов, коррозии, механических повреждений запорной арматуры и соединительных элементов, засоров, отложение солей или окислов на стенках труб и другие негативные изменения, способные повлиять на эффективную работу инженерной структуры и подвергнуть риску безопасность объекта. В случае с системами электроснабжения измерительная аппаратура фиксирует текущее напряжение и силу тока, нештатное увеличение сопротивления на отдельных участках сети, которая приводит к повышению энергопотребления и перегреву кабелей, что в свою очередь может вызвать короткое замыкание или пожар. Если речь идёт о производстве с несколькими участками, потребляющими большое количество промышленного тока, то грамотная диспетчеризация системы позволит рационально распределить нагрузки, сэкономить таким образом электроэнергию и не допустить чрезмерную нагрузку на одну линию в сравнении с другими.
Вентиляция в современных зданиях представлена системой приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла в зимний период. Данная система предусматривает установку ряда датчиков: датчик температуры поступающего наружного воздуха, датчик температуры выходящего в атмосферу воздуха, датчик температуры нагнетательного патрубка калорифера, датчик температуры исходящей из здания струи воздуха, датчик температуры в помещении, датчик давления и скорости воздуха в воздухопроводе. Также необходимо контролировать режим работы нагнетательных (приточных) и вытяжных вентиляторов, состояние рекуператора, засоренность фильтров воздухопроводов и других параметров. Для контроля и оперативного регулирования всех этих параметров системы используются автоматизированные системы управления на базе промышленных контроллеров.
В зданиях коммерческого назначения (торговые, развлекательные центры, рестораны, аэропорта и т.д.) возникает необходимость централизованного управления сплит- системами или совокупностью -систем с чиллер-фанкойлом. Управление возможно осуществить на базе промышленного контролера с системой диспетчерского контроля.
Диспетчеризация и автоматизация систем вентиляции и кондиционирования в крупном офисном центре также позволит сэкономить расходы на эксплуатацию систем за счёт учёта таких факторов, как температура и влажность в помещении и за окном, количество людей, работающих в помещениях, инсоляцию здания. Современная автоматическая программа управления климатом способна сэкономить до 50% электроэнергии по сравнению с типичной ситуацией, когда все кондиционеры в здании летом включаются на полную мощность. Помимо финансовой выгоды оптимизация в части климата позволит избежать кадровых потерь - ведь общеизвестно, что неконтролируемая эксплуатация кондиционеров и климатических систем - основная причина простудных заболеваний в летний период.
Инженеры нашей компании выполнят необходимые расчеты системы вентиляции и кондиционирования, осуществят монтаж аппаратуры автоматизации и совместно с программистами компании выполнят наладку системы в кротчайшие сроки.
Грамотная диспетчеризация систем сигнализации - гарантия безопасности любого объекта. Профессионалы компании ЭКОЛАЙФ готовы выполнить работы по комплексному монтажу охранных систем любого уровня сложности. Мы работаем с периметральной сигнализацией, охраной внутреннего пространства открытых площадок и закрытых помещений, защитой конкретных объектов, предназначенных для хранения товарно-материальных ценностей или играющих иную важную роль (сейфы, хранилища, кладовые, архивы, оружейные комнаты, пункты управления и связи и т.д.).
Наиболее важна надёжная диспетчеризация при устройстве периметральных систем охраны, которые могут иметь протяжённость в десятки километров. В мире изобретено более десяти видов сигнализации, однако все они действуют по одному принципу: в результате попытки проникновения через периметр (или даже при приближении к условной черте) размыкается (или наоборот замыкается) некая электрическая цепь, в результате чего подаётся тревожный сигнал на диспетчерский пункт. В современных охранных системах проникновение может вызвать и другие формы реакции - включение экстренного освещения, систем видеозаписи и фотофиксации, сирены оповещения, блокировки выходов и т.д. Обратившись за помощью к специалистам ГК ЭКОЛАЙФ, вы сможете сделать свой объект практически неуязвимым для всех форм недоброжелателей и злоумышленников.
Наши интересы распространяются не только на крупные промышленные объекты, обеспечивающие большие объёмы проектирования, монтажа, пусконаладочных и сервисных работ. С той же ответственностью мы готовы выполнить автоматизацию и диспетчеризацию инженерных систем на объектах малоэтажного строительства.
Многие владельцы коттеджей и дач стремятся обустроить свои жилища по последнему слову техники, изначально не задумываясь р цене эксплуатации систем. Между тем наш опыт свидетельствует о том, что правильное размещение и комплектация сетей позволит сделать их эксплуатацию не только удобной, но и экономически выгодной.
В небольшом загородном доме это касается прежде всего диспетчеризации котельной и теплового пункта , которая позволит эффективно тратить природный газ или другое топливо и поддерживать оптимальный энергетический баланс дома с помощью системы автономного отопления.
ИС Эколайф специализируется на автоматизации всех видов отопления жилых домов и других помещений.
Для автоматизации процесса отопления помещения используются датчики температуры. По желанию клиента производится выбор способа контроля температуры с учетом критерия оптимальности. Для задания необходимых параметров работы системы используются пульты управления, которые совместно с датчиками и сервоприводами подключаются к контролеру.
Оптимизация тепла в жилых домах - тренд в развитых странах на протяжении вот уже полутора десятков лет. Постепенно он начинает завоёвывать популярность и в России, хотя наши климатические условия объективно сложнее, чем в Европе, где изначально родилась философия внутренней энергоэффективности. Любопытно, что по-английски такой дом именуется passive house.
В России с её резко континентальным климатом обойтись без отопления и построить совсем “пассивный дом” едва ли возможно. Но настроив грамотный учет расхода тепла, применяя эффективные изоляционные материалы и системы контролируемого обогрева, можно свести к минимуму расходы топлива, а значит и материальные затраты, и вред, наносимый окружающей среде.
Диспетчеризация котельной с помощью специалистов ИС ЭКОЛАЙФ - важнейшая часть устройства автономного теплоснабжения дома. Зачастую котлы устанавливают прямо в подвалах и цоколях, однако с точки зрения пожарной безопасности и экологи лучше делать это в отдельно стоящем сооружении. Теплопотери при подаче горячей воды от котельной к дому при устройстве качественной изоляции незначительны.
Наладив удалённый контроль за работой котельной, хозяин дома может прямо из кабинета контролировать расход топлива, давление пара в теплообменнике, температуру воды в контурах, процент сгорания смеси и другие параметры. Информация поступает как с разнообразных датчиков, так и визуально, с помощью видеокамер. Трансляция телеметрической информации может идти по проводам и по каналам беспроводной связи (bluetooth, Wi-Fi, радио). Диспетчеризацию можно организовать и на удалённых объектах, контролируя, например, работу котельной загородного дома из городской квартиры, офиса или просто с мобильного телефона, находясь на другом конце земного шара. Современные мобильные и информационные технологии предоставляют неограниченные возможности по организации как диспетчерского пункта на объекте , так и виртуальной диспетчерской во всемирной паутине.
Заказав услуги по автоматизации и диспетчеризации инженерных систем от компании ЭКОЛАЙФ, вы можете смело рассчитывать на следующие конкурентные преимущества:
Данный раздел посвящен проектам систем диспетчеризации и автоматизации инженерных систем зданий . Здесь представлены программное обеспечение и оборудование, которые поставляет ИнСАТ для подобных систем, а также услуги, которые ИнСАТ может оказать по их разработке и внедрению.
Для создания систем автоматизации и диспетчеризации инженерных систем зданий компания ИнСАТ предлагает MasterSCADA - один из лидирующих на российском рынке продуктов. Это вертикально интегрированный и объектно ориентированный программный комплекс для разработки систем управления и диспетчеризации.
MasterSCADA имеет ряд специализированных средств для автоматизации зданий :
Ниже приведены примеры проектов, реализованных на MasterSCADA. Набор примеров не является исчерпывающим. Список ведрений MasterSCADA насчитывает уже много тысяч систем , которые успешно работают на территории СНГ. Подробное описание MasterSCADA представлено в разделе Программное обеспечение .
Компания ИнСАТ поставляет широкий спектр оборудования для автоматизации и диспетчеризации инженерных систем зданий . В большенстве приведенных ниже примеров используются аппаратные средства, поставляемые ИнСАТ. Подробную информацию о номенклатуре и стоимости предлагаемого нами оборудования для систем диспетчеризации и энергоучета можно получить в разделе Оборудование .
Инжиниринг в области диспетчеризации и автоматизации зданий
Компания ИнСАТ имеет богатый опыт проектирования и внедрения таких систем, наработанные комплексные решения, готовые проекты узлов учета, шкафов управления приточно-вытяжными установками и т.п. Мы можем выполнить весь комплекс работ по разработке и внедрению систем управления и диспетчеризации зданий. С перечнем оказываемых услуг можно познакомиться в разделе Инжиниринг .
На сегодняшний день MasterSCADA применяется в огромном количестве проектов автоматизации и диспетчеризации инженерных систем зданий. Здесь приведены лишь несколько примеров таких проектов.
Обучение проводится применительно к следующим инженерным системам зданий и сооружений:
Изучаются вопросы
Так же изучаются вопросы автоматизации коттеджей и интеграции оборудования передачи данных инженерный и охранно-пожарных систем коттеджных поселков.
Системы с распределенным «интеллектом» типа LON и KNX, системы «ведущий-ведомый» на базе BACNet и ModBus, программирование, монтаж и эксплуатация промышленных контроллеров Johnson Controls, Trend, WAGO. Программное обеспечение для проектирования, пусконаладки, программирования и управления системами автоматизации и диспетчеризации. Системы сбора данных и управления SCADA.
На занятиях используется оборудование, программное обеспечение и компьютеры учебного центра. Для обучения не требуется приобретения никаких дополнительных средств.
| Дата | Курс | Часов | |
|---|---|---|---|
| Февраль 2020 | |||
| 25.02 - 28.02 | 40 | ||
| 25.02 - 26.02 | Программирование и эксплуатация контроллеров семейства DX | 16 | |
| 25.02 - 28.02 | Углубленный курс программирования контроллеров FEC/FAC и систем диспетчеризации на их основе | 32 | |
| Март 2020 | |||
| 02.03 | Организация сетей ModBus | 8 | |
| 03.03 - 06.03 | Программирование и эксплуатация контроллеров семейства DX, FX и систем диспетчеризации | 40 | |
| 03.03 - 04.03 | Программирование и эксплуатация контроллеров семейства FEC/FAC | 16 | |
| 10.03 | 8 | ||
| 11.03 - 13.03 | Эксплуатация и обслуживание контроллеров Trend | 24 | |
| 11.03 - 12.03 | Проектирование и эксплуатация систем автоматизации на базе контроллеров Johnson Controls в системах управления ОВВК | 16 | |
| 12.03 - 13.03 | Программирование и эксплуатация контроллеров семейства FX | 16 | |
| 13.03 | Обслуживание систем ОВВК под управлением систем автоматизации | 8 | |
| 16.03 - 20.03 | Автоматизация и диспетчеризация на основе сетей LonWorks | 40 | |
| 16.03 - 20.03 | Расширенный сертифицированный курс KNX и Satel | 36 | |
| 16.03 - 17.03 | 16 | ||
| 31.03 - 03.04 | Подготовка диспетчеров "интеллектуального здания" | 40 | |
| Апрель 2020 | |||
| 06.04 | Организация сетей ModBus | 8 | |
| 06.04 - 09.04 | Сертифицированный курс KNX/EIB | 24 | |
| 07.04 - 10.04 | Углубленный курс программирования контроллеров FX и систем диспетчеризации на их основе | 32 | |
Технология LON находит применение как в комнатном управлении, так и в системах управления крупными объектами. Учебный центр "АРМО" является официальным аккредитованным учебным центром компании Echelon (основателя данной технологии) на территории СНГ, а также членом ассоциации LonMark International, проводит авторизованные курсы по автоматизации инженерных систем и выдает официальные дипломы Echelon международного образца. Подробнее о курсах LON...
Технология KNX является технологией создания сетей распределенного интеллекта для управления инженерным оборудованием зданий и сооружений. Учебный центр "АРМО" является одним из аккредитованных учебных центров международной ассоциации KNX, организует курсы по автоматизации инженерных систем и выдает дипломы международного образца. Учебный центр АРМО зарегистрирован на международном сайте KNX и принимает студентов из стран СНГ и Восточной Европы, а также проводит выездные занятия в Украине, Грузии, Белоруссии и Латвии. Подробнее о курсах KNX...
Учебный центр "АРМО" аккредитован компанией Johnson Controls, является стратегическим партнером JC в области обучения для стран СНГ, проводит курсы по автоматизации и диспетчеризации инженерных систем и выдает совместные дипломы JC и УЦ "АРМО". Компания Johnson Controls является ведущим мировым производителем оборудования для автоматизации технологических процессов, а также производителем систем HVAC под торговой маркой York.
Учебный центр АРМО является учебным центром по оборудованию Trend. Контроллеры IQ3 Trend Lan BACnet являются контроллерами Системы Управления Зданием и используют BACnet протокол через сетевые технологии Ethernet TCP/IP.
SCADA (аббр. от англ. Supervisory Control And Data Acquisition, Диспетчерское управление и сбор данных) - программный пакет, предназначенный для разработки или обеспечения работы в реальном времени систем сбора, обработки, отображения и архивирования информации об объекте мониторинга или управления. Учебный центр "АРМО" является аккредитованным учебный центром компании ARC Informatique (Франция) и компании Johnson Controls (США) по системам SCADA.
В условиях постоянного совершенствования технологий эксплуатация является неотъемлемой функцией управления объектом недвижимости. Инженерное оборудования и коммуникации современных зданий становятся все более сложной системой, обслуживание которой требует узкоспециализированных знаний и серьезной подготовки. Успех и профессионализм управляющей компании, оказывающей услуги эксплуатации, определяется человеческим фактором – высококвалифицированным и опытным персоналом. Качество эксплуатации во многом зависит от квалификации сотрудников и того, насколько согласована работа всех технических служб, задействованных на объекте.
Эффективность процессов эксплуатации определяется четким взаимодействием технических служб на объекте и контролем качества. На современном этапе управления недвижимостью для оптимизации процессов эксплуатации активно разрабатываются и внедряются системы автоматизации управления зданием. Программное обеспечение, разработанное специально под процесс эксплуатации, доступное как в использовании, так и по цене, способно решить проблему организации эффективного взаимодействия технических служб и обеспечить комплексное управление качеством эксплуатации.
Управление инженерными службами и оборудованием является сложным участком автоматизации. С помощью систем автоматизации можно вести учет объектов аренды и арендаторов, параметров помещений, используемого в здании оборудования. Современные системы автоматизации так же позволяют вести учет оказываемых каждому арендатору услуг - парковки, ремонта, вывоза ТБО, уборки, мытья витрин, теплоснабжения, кондиционирования, освещения, охраны и т.д. По каждой услуге контролируется лимит, входящий в арендную ставку или эксплуатационные расходы, фиксируются условия оплаты и время предоставления услуги. Учитывается оборудование объекта и по каждому отдельному элементу ведется технический паспорт. Каждый технический объект, материальная ценность, арендатор привязываются к участку поэтажного плана, который создается с помощью интегрированного в программу модуля графического пакета. На основе данных паспортов оборудования формируются графики обслуживания объектов. На основе нормативных актов и фактических затрат системой рассчитывается стоимость эксплуатации здания. Автоматизированная система позволяет формировать сметы на уборку территории, техническое обслуживание здания, охрану и т.д.
В автоматизированные системы вводятся стоимость и параметры каждой детали, сроки ремонтов, периодичность обслуживания, замены, а также данные о персонале - квалификация каждого инженера, электрика, их зарплата и т.п. На основе математических алгоритмов система рассчитывает, какие работы, в какой день и какой сотрудник должен выполнять, с учетом отпусков, выходных, праздников, режима работы и т.д. Существует мнение, что опытный инженер сможет самостоятельно составить такой график, без системы автоматизации. Однако при изменении внешних условий (заболел сотрудник, вышло из строя оборудование) современные программы могут быстро производить перерасчет так, чтобы потенциальный ущерб от изменения графика работ был минимальным. Кроме того, программы учитывают заявки на обслуживание арендаторов, перемещения деталей, расходных материалов и других материальных ценностей, рассчитывает стоимость операций по техническому обслуживанию.
Программное обеспечение является важнейшей частью автоматизированной системы управления эксплуатацией. Можно выделить общие требования к программному обеспечению:
удобный, графический интерфейс с планами объектов;
возможность управления, как отдельными объектами, так и всей системой;
протоколирование событий (тревог, проходов в помещения и пр.) и действий оператора в памяти компьютера;
парольная защита прав доступа операторов;
редактирование базы данных, запись в нее данных пользователя;
автоматическое формирование списка сообщений системы для просмотра, распечатки и анализа;
учет рабочего времени;
программирование реакций системы на внешние события.
Предпочтительным является использование отечественного программного обеспечения, поскольку его доработка под конкретные требования для зарубежных продуктов маловероятна. Программный продукт должен быть гибкой, настраиваемой, масштабируемой системой. Дополнительным преимуществом может стать открытость ПК для сторонних разработчиков, когда заказчику предоставляться возможность разработки собственных драйверов оборудования.
Программное обеспечение, разработанное специально под процесс эксплуатации, должно выполнять две основные функции:
1) Функция эксплуатационного учета, отвечающая за автоматическое формирование комплекса базовых документов по эксплуатации, на основе которых осуществляется управление всем процессом.
2) Функция управления эксплуатацией, предназначенная для автоматизации процессов планирования, организации, контроля и анализа результативности деятельности по технической эксплуатации.
Структура базы эксплуатационного учета разрабатывается на основе детального анализа нормативно-методических документов по эксплуатации зданий и сооружений, их конструкций и инженерных систем, современных концепций и методов эксплуатации объектов, а также отечественного и зарубежного оборудования систем жизнеобеспечения объектов недвижимости.
На основе единого реестра объектов технического учета и разработанного справочника оборудования в базе данных эксплуатационного учета формируется единая иерархическая структура (реестр) объектов эксплуатационного учета.
В реестре эксплуатационного учета местоположение оборудования определяется не только в структуре инженерной системы, но и в структуре планировочного решения объекта (в помещениях, в которых оно установлено), что отображается в графической части программного комплекса на поэтажных планах. Это позволяет эксплуатационному персоналу получать оперативный доступ к информации по оборудованию и осуществлять эффективное управление его эксплуатацией.
Структура реестра эксплуатационного учета является гибкой и настраиваемой, позволяет включить в нее характеристики для полного исходного описания объектов эксплуатационного учета с любой степенью детализации, а также информацию в полном объеме по планированию, организации, контролю и анализу эксплуатации объектов недвижимости.
Исходные характеристики объектов эксплуатационного учета включают следующие основные группы:
общие сведения об объектах эксплуатации;
паспортные данные оборудования;
технические характеристики объектов, их функциональных составляющих и элементов;
рабочие характеристики инженерных систем;
эксплуатационные характеристики объектов и их элементов, включая нормативные эксплуатационные показатели;
условия эксплуатации инженерных систем и оборудования;
установочные характеристики инженерных систем и оборудования.
На основе выполненного эксплуатационного учета динамически формируются реестры оборудования, эксплуатационные паспорта объектов, инженерных систем и оборудования, включающие исходные характеристики и информацию по планируемым и выполненным работам, накопленным затратам по эксплуатации рассматриваемого объекта.
В рамках планирования эксплуатации объектов недвижимости в программном комплексе выполняются следующие основные процедуры:
составление долгосрочных перспективных планов (проектов) эксплуатации объектов;
расчетное обоснование планируемых затрат на выполнение работ по эксплуатации и бюджетов эксплуатации объектов на долгосрочную перспективу;
составление среднесрочных планов эксплуатации на основе результатов долгосрочного планирования;
расчетное обоснование планируемых затрат на выполнение текущих ремонтов, ТО, содержания объектов и годовых бюджетов (проектов) их эксплуатации;
расчетное обоснование планируемых затрат на коммунальное обеспечение объектов эксплуатации.
Реализованная в программном комплексе универсальная методика позволяет применять современные принципы и методы планирования работ по техническому обслуживанию, ремонтам, содержанию и обеспечению объектов коммунальными услугами в соответствии с заданным уровнем функционирования объектов.
Обоснование стоимости планируемых работ по технической эксплуатации и содержанию объектов обеспечивается путем выполнения сметных расчетов на основе встроенной нормативно-сметной базы данных и разработанного в программном комплексе алгоритма расчета.
Сочетание универсальной методики планирования эксплуатации и разработанной структуры единого реестра объектов эксплуатационного учета позволяет:
выполнять не только пообъектное, но и поэлементное планирование работ по эксплуатации;
рассчитывать эксплуатационные издержки;
определять эксплуатационные издержки для обоснования бюджетирования эксплуатации объектов недвижимости на долгосрочную перспективу.
В рамках управления эксплуатацией в программном комплексе выполняются следующие основные процедуры:
документальное обеспечение организации работ по технической эксплуатации и содержанию объектов, в том числе собственными силами и с привлечением сторонних организаций;
организация постоянного контроля выполнения работ по технической эксплуатации и содержанию объектов;
анализ выполнения работ по эксплуатации объектов и годовых бюджетов на их выполнение;
корректировка сроков и объемов выполнения работ по эксплуатации объектов, а также объемов их перспективного и годового бюджетирования.
Таким образом, служба эксплуатации получает возможность перейти от пообъектного управления эксплуатацией к поэлементному, осуществлять планирование эксплуатации объектов с любой степенью детализации, применяя те принципы и методы эксплуатации, которые определяются разработанной политикой эксплуатации в отношении объектов инфраструктуры, а также концепцией эксплуатации каждого объекта и элемента.
Рис. 7.1. Реестр объектов эксплуатации (ValMaster™ FM)
Рис. 7.2 Планирование затрат на техническое обслуживание (ValMaster™ FM)
Интеграция алгоритмов сметных расчетов и планирования эксплуатации позволяет реализовать их в качестве одной процедуры и тем самым существенно снизить трудоемкость работ по планированию.
Поддержка процессов планирования эксплуатации расчетными механизмами в сочетании с возможностью реализации поэлементного планирования работ позволяют обеспечить прозрачность и обоснованность формирования бюджета эксплуатации объектов.
Выполнение процедур управления эксплуатацией объектов обеспечивается динамическим формированием соответствующей эксплуатационной документации: перспективных планов и графиков выполнения работ, объектных и локальных смет, ресурсных ведомостей, штатов технического персонала, годовых бюджетов и т. п.
Программное обеспечение для автоматизации процессов эксплуатации предлагают несколько компаний-разработчиков. Среди них стоит отметить ValMaster Facilities Manager - промышленную платформу для построения корпоративных информационных систем управления недвижимостью от компании ValMaster, специализирующейся на программных продуктах для рынка недвижимости. Также интересны разработки компании ИТ-град «Служба эксплуатации» и «Управление недвижимостью», созданные на базе всем известной программы «1С». Фирма «Infor» предлагает для автоматизации процессов управления эксплуатацией на объекте использовать свою систему Datastream 7i. Эта система – американский продукт, она обладает модульной структурой и web-архитектурой, что позволяет настраивать ее под объекты различной функциональности и делает ее доступной через сеть Интернет или локальную корпоративную сеть.
Несмотря на очевидные достоинства вышеуказанных программ, они пока не получили широкого распространения по причине сложности в управлении и дороговизны.
Автоматизация процессов эксплуатации недвижимости приводит к упрощению процессов планирования и контроля деятельности службы эксплуатации, а бюджет становится абсолютно прозрачным и эффективно работающим инструментом.
При внедрении системы автоматизации, необходимо помнить, что безупречно организованная эксплуатация объекта зависит, прежде всего, от профессионализма сотрудников подразделения по эксплуатации. Некачественная подготовка персонала может свести на нет любые технические достоинства программного комплекса. Именно люди с их опытом и профессиональными навыками являются основным конкурентным преимуществом эксплуатационной службы.
